優先劣後構造とは

不動産クラウドファンディングや、不動産証券化商品について調べていると「優先劣後構造」という単語が出てきます。意味は、不動産や貸出債権などの証券化証券を、収益の還元を優先的に受けるものと、劣後するものに分ける商品設計のこと。これをCRAMO(クラモ)掲載事業者にあてはめると、CRAMO(クラモ)掲載事業者が保有もしくは保有予定の不動産の出資部分を優先部分と劣後部分に分けて、優先部分は一般投資家の出資部分、劣後部分はCRAMO(クラモ)掲載事業者の出資部分となります。分かりやすく一言でいうと「一般投資家の元本割れリスクを軽減する仕組み」となります。

優先劣後構造の具体的仕組

不動産の運用で一番大事なのは最終的にいくらで売れるかという点です。不動産の運用中(売却時)に損失が発生した場合でも、優先劣後構造の仕組があれば、まず最初にCRAMO(クラモ)掲載事業者の出資部分が一般の投資家よりも先に損失するのでCRAMO(クラモ)掲載事業者の出資部分の全てを毀損するまで一般投資家の出資部分については影響がありません。優先劣後構造の仕組が無かったら、運用中(売却時)に損失が出た場合、一般の投資家の元本にすぐに影響が出てしまいます。(賃料収入がきっちり入ってきてもトータルでマイナスだと悲しくなりますよね)株やFXなどの投資は優先劣後構造が無い為、損失が出たら元本割れとなり損してしまいます。(下図参照)

優先劣後構造は、不動産特定共同事業(以下、FTK法)に沿った不動産クラウドファンディングの特徴的な仕組みとなります。この仕組みがある事で、投資家の元本毀損リスクが軽減されます、劣後負担の割合が事業者や案件によって異なります。劣後割合が高い方が元本毀損リスクは軽減されますのでCRAMO(クラモ)掲載事業者の優先劣後割合も確認して投資判断をしてください。

実際に例を参考に見てみましょう!!

募集金額:10,000万円 優先劣後割合:20% 運用期間:12カ月の場合

出資者 出資(投資)額
一般投資家 8,000万円
CRAMO(クラモ)掲載事業者 2,000万円
合計出資(投資)額 10,000万円

10,000万円の20%、2,000万円をCRAMO(クラモ)事業者が出資(投資)します。

募集時に10,000万円だった対象不動産が 1年後の運用終了(売却)時に8,000万円以上で売却する事ができれば一般投資家が出資した元本は毀損されずに償還する事が可能となります。当然、CRAMO(クラモ)掲載事業者は劣後部分の毀損が起こりにくい案件を組成し、かつ毀損しないようにしっかりと物件管理・売却活動を行う事が必然となります。

CRAMO掲載事業者の出資分が先に毀損される事で一般投資家の毀損リスクを軽減してくれます

ただし、優先劣後構造があっても、元本保証ではありませんので、元本割れリスクがゼロとは言えません。

本サイトCRAMO(クラモ)の掲載事業者は不動産特定共同事業法(略:FTK法)の許可もしくは登録している事業者のみとなります。