マンション経営は空室リスクへの対策が重要！リスク発生の要因と対処法
不動産投資をおこなう上で注意したいのが、空室リスクです。
元手がかかる投資物件を仕入れたのに、入居者があらわれない、または入居者の退室が止まらない状態は、不動産投資の収益に直結してしまいます。
空室リスクは不動産投資が失敗する最大の要因であり、オーナーも最善の注意をはらって対策をする必要があります。
今回は、空室リスクの予防策と、実際に空室が出てしまった場合の対処法について解説します。
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空室リスクが発生する主な要因
賃貸需要の低下
投資エリアの人口減少や大規模な産業の衰退など、賃貸需要が低下する要因が存在する場合、空室リスクが高まります。
良くある例の一つが、大学のキャンパスが移転したことで、そこに通う学生がごっそり引っ越してしまい、空室が一気に増えてしまうケースです。
このようなケースは事前に把握しておくのが、オーナーとして大事なポイントです。
競合物件の増加
新築物件や改装された物件が増えて競合が激化する場合、入居者の選択肢が増えて空室率が上昇する可能性があります。
新駅の開通などで物件需要が高まるタイミングで、各デベロッパーがこぞって新築を建てて、そちらに人が流れるケースもあります。
人口の減少
地域全体の人口減少は、賃貸需要の低下につながります。
エリア内の人口減少はあくまで緩やかに起こるものというイメージがありますが、数年で目に見える影響が出るケースもあります。
事前に都市部や成長エリアをリサーチして物件を所有することで、人口の減少リスクを軽減することが可能です。
空室リスクを回避するためにすべきこと
好立地な物件選びをおこなう
長期的な需要が見込まれるエリアで物件を選ぶことが大切です。
交通アクセスや生活インフラの整備がされている場所、学校や職場に近い場所など、入居者にとって魅力的な立地を選びましょう。
立地が良いと、退去者がいても入居が頻繁におこなわれて、空室率が落ちない可能性が高まります。
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良い管理会社を選ぶ
賃貸管理会社に委託することで、入居者募集や物件のメンテナンス、トラブル対応などをおこなってくれます。
トラブル対応やクレーム対応は空室を防ぐために重要なポイントなので、プロに委託するのは大きなメリットがあります。
信頼性の高い管理会社を選び、入居率を向上させるためのサポートを受けましょう。
空室保証やサブリースの活用
空室保証やサブリース契約を検討し、空室時の家賃収入を保障する仕組みを整えることができます。
空室保証とは、家賃収入が満室時の金額、または一定の金額を下回った場合に、一部を保証会社が補填してくれる制度です。
一方、サブリースは管理会社に物件を借り上げてもらい、依頼者は月ごとに一定条件の利益を支払ってもらいます。
どちらも空室発生時のリスクを回避できる仕組みですが、手数料や条件がそれぞれ異なるために注意が必要です。
家賃・設備などの魅力
家賃設定や契約条件を競争力のあるものにすることで、入居者の引き込みを促進することができます。
例えば高グレードにも関わらず家賃が割安だったり、ごみ捨て場や駐車場、駐輪場が充実していたりすると、入居者はつきやすいです。
市場調査を行い、相場に合った条件を提供しましょう。
定期的な物件メンテナンス
物件の状態を良好に保つため、定期的なメンテナンスを行いましょう。清掃や修繕作業を怠らず、入居者が快適に過ごせる環境を提供します。
階段やエレベーターなどの共用部の欠陥や汚れも空室リスクにつながるので、しっかり清掃しておくようにしましょう。
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空室が発生した場合の対処法
空室が発生した場合は、できるだけ早く入居者を募集し、空室期間を短縮することが重要です。
空室期間が長引くと、家賃収入が減少するだけでなく、物件の価値や入居率の低下にもつながります。
空室が発生した場合の対処法は、以下のとおりです。
自社物件の状況を把握する
空室対策を行う前に、自社物件の状況を把握することが大切です。
物件の立地、築年数、間取り、設備、家賃などの情報を整理し、空室が続く原因を分析しましょう。
家賃の見直し
家賃を周辺相場に合わせて下げることで、入居者が見つかりやすくなります。
ただし、家賃を下げすぎると、収益性が低下する可能性があるため注意が必要です。
入居条件の緩和
入居条件を緩和することで、入居希望者の選択肢を広げることができます。
具体的には、ペット可、敷金や礼金の減額、フリーレント期間の設定などが挙げられます。
リフォームやリノベーション
物件の設備や内装を改善することで、物件の魅力を高めることができます。
具体的には、キッチンや浴室、トイレなどの設備を最新のものに更新したり、間取りを変更したりするなどの方法があります。
広告や募集方法の工夫
広告や募集方法を工夫することで、物件の認知度を高めることができます。
複数の不動産会社に物件を紹介したり、SNSやインターネットでの宣伝を強化したりすることで、空室リスクを抑えられる可能性が高まります。
空室対策をおこなう際の注意点
収益性を損なわない
空室対策を行う際には、収益性を損なわないよう注意が必要です。
単純に空室リスクを下げようと思ったら、家賃を低く設定するのが最も効果的です。ただし、家賃を下げ過ぎた結果、収益全体も損なわれてしまう恐れがあります。
周辺相場や物件の価値を踏まえて慎重に判断しましょう。
入居者のニーズを把握する
空室対策を行う際には、入居者のニーズを把握することが大切です。
家賃や立地・間取りなどの主要素はもちろん重要ですが、住まいとして考えると、その他にも様々な要素が重要になります。
入居希望者のアンケートや意見を参考にし、入居者が求める物件に近づけましょう。
継続的な取り組みを行う
空室対策は、継続的に取り組むことが重要です。
一時的に空室状況が改善されたとしても、またすぐ空室になってしまう恐れがあるので、常に新規入居者が入ってきやすく、出ていきにくい対策が必要になります。
空室対策を行った後も、入居状況を定期的に確認し、必要に応じて対策を追加しましょう。
マンション経営を行う上で空室リスクへの対策は必須
マンション経営における空室リスク対策は、物件特性の把握、市場分析、適正な家賃設定、入居促進策の実施、物件価値の向上、そして広告・宣伝活動の強化を含む複数の戦略から構成されます。
市場のニーズを正確に把握し、競合との適切な家賃比較を行うこと、敷金・礼金割引やリフォームによる物件魅力の向上、オンラインプロモーションや地域不動産会社との連携による入居者募集の効率化がキーとなります。
これらの総合的な取り組みにより、空室率を低減し、安定した収益を確保することが可能となり、マンション経営の成功へと繋がります。効果的な空室対策は、柔軟な思考と持続的な努力が必要であり、経営の安定性を高めるために欠かせません。
