アパート経営をやめたいと 思ったらどうすればいい？やめるタイミングや手順・費用について解説

親族からの引き継ぎや資産運用の一環でアパート経営を始めたが、「入居者が集まらない」や「管理業務が手間」などの理由でアパート経営を辞めたいと感じているオーナーがいます。

実際、アパート経営が赤字続きであるなら、早々に処分してしまう方が損失の拡大防止に繋がります。

しかし、辞め時を見誤れば、得られる利益を逃してしまったり、逆に損失を拡大させてしまう原因になってしまいます。

ここでは、アパート経営をやめるのに適したタイミングと、経営を辞退する流れについて紹介します。

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アパート経営をやめるタイミング

アパート経営を辞めたいと感じるケースの多くは、賃貸運用が経営に悪影響を及ぼし始めた時です。

例えば、見積もりが甘く、投資そのものに失敗したや、経営に対する興味・関心が薄れたなどが挙げられます。

しかし、投資の中には、やめたくてもやめられない場合があり、辞め時を見誤れば後々、大きな損失を被る結果になります。

このような事態にならないためにも、辞め時を見極めてから経営をストップするのが大切です。

ここでは、アパート経営をやめるのに適したタイミングを紹介します。

赤字経営が続いているとき

空室率の高さや収益の不振が続いている場合、アパート経営を続けることのデメリットが増加します。

収入が安定しない一方で、修繕費や管理費といった経費はかさみますし、築年数が古くなればなるほどそれらのコストも増大します。

特に市場環境が悪化している場合や物件自体の価値が低下していると感じたときには、売却を選択するのも一つの方法です。

赤字経営が長引くと、その後の運用にも悪影響を及ぼし、リカバリーが難しくなることもあります。

相続で不本意にオーナーとなった

相続によってアパートオーナーとなった場合、運営を続けるかどうかは慎重に検討する必要があります。

特に、経営に興味がない、または空室率が高いような物件であれば、その責任を背負うことになるわけですから、売却を考えるのも自然です。

また、相続税や所得税といった税金の問題もあります。

相続前に売却すれば所得税がかかりますが、相続後の売却では相続税がかかります。

売却のタイミングを見極めることが重要です。

十分に利益が出たとき

目標としていた収益を達成できたならば、アパート経営からの撤退も選択肢として考えられます。

これは、成功した出口戦略と言えるでしょう。

経営を続けることで得られる利益と、物件を売却して得られる利益を比較し、どちらが有利かを判断することが重要です。

収益が順調であっても、市場状況や物件の価値が変わる可能性を考慮し、タイミングを見極めることが大切です。

減価償却が終わったとき

減価償却が終わったタイミングは、物件の価値が変わる可能性があり、再評価をする良い機会です。

減価償却を利用して節税効果を得ていたオーナーにとっては、その効果がなくなるとともに、経営の方針を再考する必要が出てきます。

築年数が経過している物件では、大規模な修繕が必要になることもあり、その費用と収益性を天秤にかけて判断することが求められます。

アパートローンを完済できそうなとき

アパートローンを完済できそうなタイミングは、経営の方針を見直す絶好のチャンスです。

ローンを完済すれば、月々の返済負担がなくなり、キャッシュフローが改善します。

これにより、収益性が高まり、継続的な経営が見込めるようになります。

しかし、ローン完済後も継続して経営することが最善かどうかは、物件の状態や市場環境を総合的に評価して判断する必要があります。

アパートが満室状態にある時

満室状態のときは、物件の価値が最も高まるタイミングと言えます。

賃貸需要が高いと、満室状態を維持しやすく、収益性が安定します。

このような状態の物件は市場でも魅力的に映り、高値で売却が可能です。

ただし、満室状態を維持するためには、適切な管理とメンテナンスが必要不可欠です。

売却を検討する際には、将来的な市場環境や物件の状態を考慮し、慎重に判断することが重要です。

アパート経営をやめる前に決めておくこと

アパート経営をやめたいと思っても、すぐに経営を辞められるわけではありません。

経営を辞めるときは、所有するアパートの行末や現在入居している住人への対応などを行わなければなりません。

しかし、これらすべての対応をオーナー自身で行うのは難しく、基本的には管理委託をお願いしている管理会社な委託して進めます。

ここでは、アパート経営をやめる前に決めておくことを紹介します。

アパートの処分方法を考える

アパート経営から撤退する際には、所有しているアパートの処分方法を真剣に考慮する必要があります。

処分方法には様々なオプションがあり、例えばアパートをそのまま売却する、解体して更地にしてから売却する、または別の目的で建物を利用するという方法が考えられます。

それぞれの方法にはメリットとデメリットが存在し、売却する際の市場の状況や、アパートの状態、またオーナー様の将来の計画などによって最適な選択肢が異なります。

土地ごとアパートを売却する

アパートと土地をセットで売却する方法は、迅速かつ簡単に経営から撤退できる一方で、市場状況や物件の状態によっては買い手が見つかりにくい、または価格交渉を迫られる可能性があります。

売却価格を引き上げるためには、事前にリノベーションを行うなどして物件の魅力を高める努力が求められます。

また、空室が多い状態で売りに出すと、買い手が見つかるまで時間がかかることも覚悟しなければなりません。

アパートは解体して更地で売却する

建物を取り壊して更地にした後に売却を考える場合、解体費用や立ち退き料が必要となりますが、更地は多様な用途で利用可能であるため、買い手が見つかりやすい傾向があります。

ただし、更地にした後は固定資産税が増加する可能性があるため、税金の負担を軽減するための計画が必要です。

解体のタイミングや売却の期間を十分に検討し、最適な売却戦略を立てることが重要です。

他の用途で利用する

アパート経営を辞める際には、建物をそのまま別の用途で活用するという選択肢もあります。

この場合、用途変更の申請などが必要となることもありますが、建物が良好な状態であれば比較的スムーズに転用可能です。

例えば、オフィスやゲストハウス、自宅として利用するなど、多様な選択肢が考えられます。

ただし、具体的な計画を立てる際には、地域の規制や市場の需要を十分に調査し、実現可能かつ収益性のある選択を目指すべきです。

アパートの保有期間を確認する

アパートを売却する際には、その保有期間が税金に大きな影響を与えることを知っておく必要があります。

特に譲渡所得税の計算においては、保有期間によって税率が異なり、短期間での売却は高い税率が適用されます。

保有期間	適用される税区分	所得税	住民税
5年未満	短期譲渡所得税	30%	9%
5年以上	長期譲渡所得税	15%	5%

これは、不動産を短期間で転売することを抑制し、長期的な投資を奨励するための税制です。

したがって、売却を考えている物件の保有期間を正確に把握し、税金の負担を最小限に抑えるための戦略を立てることが重要です。

税金の計算は複雑なため、不動産専門の税理士などのプロに相談しながら進めていきましょう。

入居者への対応方法を考える

アパート経営から撤退すると決めた際、現在入居している方々への配慮と誠実な対応が求められます。

入居者の存在は、物件の売却方法やプロセスに大きな影響を与えるため、慎重に計画を立てる必要があります。

入居者への正しい情報提供と透明性を保ちながら、できるだけスムーズに物件を手放すことが重要です。

法律的な側面も複雑に絡むため、不動産専門の弁護士やプロフェッショナルなアドバイスを受けることをお勧めします。

入居者ごと売却する（オーナーチェンジ）

入居者がまだ住んでいる状態でアパートを売却する「オーナーチェンジ」は、新しいオーナーが入居者との賃貸契約を引き継ぐ形となります。

この方法は、建物の解体や立ち退き料を支払う手間を省くことができ、特に投資目的で不動産を購入する人々にとって魅力的です。

しかし、物件の状態や賃料の適正さ、入居者の支払い履歴などが売却価格や条件に影響を与えるため、細かい部分まで把握し説明できるよう準備しておく必要があります。

入居者に立ち退きをお願いする

アパートを更地にして売却する場合や、他の用途で利用したい時は、入居者に立ち退いてもらう必要があります。

立ち退きには、しっかりとした理由と十分な時間を確保して交渉することが重要です。

立ち退き料の支払いや新しい住まいへの引っ越しのサポートを行うことで、円滑にプロセスを進めることが可能です。

ただし、法律や契約内容に基づいた適切な対応が必要であり、プロフェッショナルなアドバイスを受けながら進めましょう。

管理会社に相談する

アパート経営からの撤退を検討している場合、専門知識を持つ者からアドバイスを得る行為は非常に重要な行動といえます。

管理会社や不動産会社に相談することで、経営をやめた際の具体的なプロセス、必要な費用、そしてそれに伴うメリットやデメリットの把握ができます。

経験豊富なプロフェッショナルは、売却の際に最も効率的かつ利益を最大化する方法を提案してくれるでしょう。

また、市場に出ていない購入希望者情報や、買い取りを行っている会社の情報を提供してくれるため、スムーズな売却が期待できます。

事前にしっかりと相談を行うことで、売却プロセスがスムーズに進むだけでなく、不安やトラブルの回避に繋がります。

アパート経営をやめる流れ

アパート経営をやめることを決意したならば、その後のプロセスは非常に重要です。

正しい手順を踏むことで、スムーズな移行と適切な税務処理が可能になります。

1. アパートの処分方法を決める
2. 入居者への通知
3. 公共料金の契約解除
4. 税務署に廃業届を提出する

ここでは、アパート経営をやめる際に必要な手順を具体的に説明していきます。

手順①アパートの処分方法を決める

アパート経営からの撤退を決意したら、まず最初にアパートの処分方法を決定しなければなりません。

売却するか、更地にしてから売るか、または別の用途で利用するか、選択肢は様々です。

売却を選んだ場合は、管理会社や不動産会社を利用することで、よりスムーズで効率的な取引が可能になります。

アパートの処分方法を選ぶ際は、将来の計画や現在の市場状況を考慮し、最も適した選択をすることが重要です。

また処分方法を決めるときは、売却の有無を問わず、相場価格を確認してから決定するのも1つの手です。

相場価格は、国が運営している「レインズマーケット」や「土地総合情報システム」という情報サイトから確認できます。

ただし、調査できるのは類似する物件の売却相場になります。

手順②入居者への通知

アパートを売却し、入居者に退去をお願いする場合、最低でも6ヶ月前には通知を行う必要があります。

入居者の生活に影響を与えることになるので、なるべく早めの通知と、細心の注意を払って対応することが求められます。

また、アパートをオーナーチェンジで売却する際も、賃貸人が変わることを入居者に通知する必要があります。

これは法的な義務ではありませんが、トラブルを避け、新しいオーナーと入居者との関係をスムーズに築くためにも、適切な対応が必要です。

手順③公共料金の契約解除

アパートの経営を完全にやめる決意が固まったら、次に公共料金の契約解除を行う必要があります。

電気、ガス、水道など、アパート運営に必要だったサービスを停止し、関連する契約を解除することで、余計なコストを削減できます。

また、インターネット回線やケーブルテレビなど、他のサービスについても解約手続きを忘れずに行いましょう。

これらの手続きを怠ると、無駄な費用が発生する可能性がありますので注意が必要です。

手順④税務署に廃業届を提出する

個人事業主としてアパート経営をしていた場合は、経営をやめる旨を税務署に正式に通知する必要があります。

これには廃業届の提出が必要で、提出期限は原則として廃業日から1ヶ月以内です。

これに加えて、青色申告をしていたり、従業員を雇っていたりした場合は、それぞれ必要な書類の提出が求められます。

これらの手続きを怠ると、後に税務上の問題が生じる可能性があるため、慎重に行動することが重要です。

書類名	提出が求められる個人事業主
個人事業の廃業等届出書	不動産所得などで事業を営む個人事業主
所得税の青色申告の取りやめ届出書	青色申告書で申告していた個人事業主
事業廃止届出書	事業を廃止した課税事業者
給与支払事務所の開設・移転・廃止届出書	従業員を雇用し給与を支払っている事業主

アパート経営をやめるときにかかる費用

アパート経営をやめると決めたら、以下の費用をオーナーは負担します。

• 譲渡所得税・住民税
• 不動産登記抹消費用
• アパートの解体費用
• 入居者への立ち退き料

いずれも、経営をやめるタイミングで把握しておくべき費用であり、どのような費用が必要になるのかを把握しておかなければ、トラブルのもとになります。

ここからは、各費用が必要になる場面とどれくらいかかるのかについて解説して行きます。

譲渡所得税・住民税

アパートを売却すると、「譲渡所得」が発生し、それに対して所得税と住民税が課税されます。

譲渡所得は「売却価格 – （取得費 + 譲渡費用）」で計算され、保有期間によって税率が異なります。

保有期間	適用される税区分	所得税	住民税	復興特別所得税
5年未満	短期譲渡所得税	30%	9%	0.63%
5年以上	長期譲渡所得税	15%	5%	0.315%

また、2037年までは復興特別所得税も加算されます。

事前に専門家に相談し、税金対策を行なうことが重要です。

不動産登記抹消費用

アパートの売却時には、登記簿上の名義変更などの手続きが必要となります。

抵当権などの権利抹消の際にも登録免許税が必要で、不動産一筆につき1,000円がかかります。

手続きを怠ると売却ができなくなるリスクがあるため、注意が必要です。

司法書士などの専門家に依頼することでスムーズに手続きが進みます。

アパートの解体費用

アパートを解体する際には、建物の構造や立地によって費用が変動します。

解体費用は「坪単価×延床面積」で試算でき、解体業者によって坪単価が異なるため、複数の業者に見積もりを取ることが重要です。

業者との交渉や、解体工事の内容を十分に理解することで、無駄なコストを削減することができます。

入居者への立ち退き料

入居者に立ち退いてもらう際には、立ち退き料の支払いが発生することがあります。

立ち退き料の額は、法的な基準がないため、オーナーと入居者との交渉次第で決まります。

立ち退きをお願いする理由が正当であればあるほど、必要な立ち退き料は少なくなりますが、売却を理由にすると高額な立ち退き料が必要になる可能性があります。

事前に専門家に相談し、スムーズな交渉を行うことが重要です。

アパート経営をやめるときに気を付けること

アパート経営をやめるときは、様々な手続きが必要になるほか、入居者がいる状態でやめる場合は、彼・彼女らへの対応も必要になります。

各所で適切な対応が取れなければ、トラブルに発展することになります。

ここでは、アパート経営をやめるときに気を付けることを3つ紹介します。

廃業届の提出期限に気を付ける

アパート経営から手を引く際には、税務関係の手続きを忘れてはいけません。

特に重要なのが、廃業届の提出です。

これは廃業した日から数えて1カ月以内に税務署へ提出しなければならないと定められています。

ただし、提出する書類は一つではありませんし、事業の形態や状況によって必要な書類が異なります。

書類名	提出が求められる個人事業主
個人事業の廃業等届出書	不動産所得などで事業を営む個人事業主
所得税の青色申告の取りやめ届出書	青色申告書で申告していた個人事業主
事業廃止届出書	事業を廃止した課税事業者
給与支払事務所の開設・移転・廃止届出書	従業員を雇用し給与を支払っている事業主

また、提出する担当者も変わってくるため、事前の確認と整理が必要です。

このプロセスは複雑に感じられるかもしれませんが、専門家への相談を含めてしっかりと進めることで、スムーズに手続きを進めることができます。

立ち退きでトラブルになったら弁護士を頼る

アパートを売却するか、それとも経営から手を引くことにした場合、入居者の立ち退きが必要となることがあります。

この際、入居者とのコミュニケーションは非常に重要です。

突然の退去要請により入居者が納得しないことも考えられますので、できるだけ早めに話をつけ、理解を得ることが大切です。

しかし、それでもトラブルが解決しない場合は、専門家、特に弁護士の力を借りることをお勧めします。

弁護士が介入することで、交渉がスムーズに進むことが期待できます。

すぐにやめない場合は定期借家契約を利用する

もしアパート経営を即座にやめるつもりがなく、将来的に経営から手を引く予定である場合、入居者との契約を定期借家契約に切り替えることを検討すると良いでしょう。

この契約は期限が設定されており、期限が来ると自動的に契約が終了します。

これにより、アパート経営をやめたい時期に合わせて契約期間を設定することができ、退去の際の手間や立ち退き料の負担を軽減することが可能です。

この方法を利用することで、将来の計画を立てやすくなります。

アパート経営を続けたほうがよいケース

アパート経営をやめると決めれば、アパートの処分方法を検討したり、入居者への対応、書類の提出など、多岐に渡るプロセスを経て廃業に至ります。

しかし、アパート経営の状況次第では、経営そのものを続けた方がいいという場合もあります。

ここでは、アパート経営を続けた方がいい場面について解説します。

ケース①経営をすぐにやめたいわけではない場合

将来的にはアパート経営から手を引きたいが、直近で経営をやめるつもりはないオーナーは、次のステップを踏む準備を始めるべきです。

ここで有効な戦略の一つが、新しく入居するテナントとの間で定期借家契約を結ぶことです。

このタイプの契約を利用すれば、オーナーは最初から入居期間を決めておくことができ、契約期間が終了すればスムーズに物件を空けることができます。

これにより、将来的に物件を売却したり、別の用途で使用したりする際に、トラブルを避けることができます。

ケース②保有期間が短すぎる場合

アパートを短期間で売却すると、高額な税金が発生する可能性があります。

特に、物件を5年未満で売却した場合、譲渡所得に対して30％の税率が適用されます。

これに対して、5年を超える期間保有している場合は税率が半減し、より有利な条件で売却することが可能です。

したがって、保有期間が短い場合は、アパート経営を続けることで、将来的により良い条件で物件を手放すことができます。

ケース③管理に手間や時間がかけられないからやめたい場合

賃貸経営には多くの手間がかかりますが、全て自分で行う必要はありません。

管理が大変であれば、サブリース契約を検討するのが良いでしょう。

この方法では、サブリース会社がテナントの募集から管理までを一手に引き受けてくれます。

これにより、オーナーは安心して経営を続けることができ、余裕を持って他の業務に専念することが可能です。

サブリース契約を結ぶことで、経営の負担を軽減しながら利益を獲得し続けることができます。

アパート経営の辞め時は経営悪化で損失を被る前に切り上げることが大事

アパート経営を成功させるためには、賃貸市場の動向を正確に把握し、経営状態を常にモニタリングする必要があります。

しかし、市場が不景気になったり、物件の老朽化が進んだりすると、経営状態が悪化し、最終的には損失を被る可能性があります。

そのような状況を避けるためには、早めに経営から手を引き、損失を最小限に抑える判断が重要です。

辞め時を見極めることは簡単ではありませんが、長期的な視点で物件の価値を維持し、収益性を高めることを目指すべきです。

投資としてのリスクを常に意識し、適切なタイミングで経営から撤退することが、最終的な成功へとつながります。