インボイス制度導入が不動産管理に与えた影響とは？オーナーや管理会社が行う対応について解説
2023年10月1日より、消費税や適用税率などを伝えるための手段である納品書や請求書(インボイス)に仕入税額控除が適用されるインボイス制度が導入されました。
この制度の影響は、不動産管理を個人で行っている方や会社に不動産管理を委託している方などに多大な影響を与えました。
その中でも気になるのが、賃貸借契約などの各種書類を今後、誰が交付すればいいのかという疑問です。
今回は、インボイス制度が不動産管理に与えた影響や、制度導入後の書類交付の流れについて解説します。
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インボイス制度（適格請求書等保存方式）とは
インボイス制度は、消費税の適正な処理を保証するために設計されたシステムです。
この制度の下では、インボイス（適格請求書）の発行が必須となり、これが「仕入税額控除」を受けるための条件となります。
具体的には、売上に含まれる消費税から、仕入れにかかった消費税を差し引くことができる仕組みです。
インボイス自体は、売主が買主に対して発行する文書で、消費税や適用税率などの重要情報を含んでいます。
これにより、取引の透明性が確保され、税務上の不正が防止されることを目指しています。
インボイスは、一定の情報を含む納品書や請求書として機能し、取引の正確な記録を提供します。
仕入税額控除を受ける方法
2023年10月1日から開始されたインボイス制度は、消費税の適切な管理と透明性を高めるための重要なステップです。
この制度では、仕入税額控除を受けるために売主（貸主）と買主（借主）の両方に特定の対応が求められます。
ここでは、それぞれの役割と必要な手続きを詳しく説明します。
売主（貸主）の場合
売主側がインボイスを発行するには、以下のような手順で準備を進める必要があります。
- 適格請求書発行事業者への登録手続き
- インボイスの発行
- インボイスの保存
ここからは、各手順について解説して行きます。
適格請求書発行事業者への登録
売主は、インボイス制度において重要な役割を担います。
まず、適格請求書発行事業者として国税庁に登録する必要があります。
これには、登録手続きを完了させることが含まれます。
免税事業者は、先に「課税事業者選択届」を提出する必要があります。
インボイスの発行
登録完了後、売主は取引ごとにインボイスを発行します。
この文書には、売主の登録番号を含む必須の情報が記載される必要があります。
インボイスの保存
発行したインボイスのコピーまたはそれに相当する記録を、7年間保存することが義務付けられています。
この記録は、税務調査の際に重要となります。
買主（借主）の場合
買主や借主は、売主から発行されたインボイスが記載事項を満たしているかどうかを確認しなければなりません。
インボイス制度の適切な運用は、売主と買主双方の責任と協力に依存しています。
この制度により、正確な消費税の申告と適正な税額の控除が実現され、税制の透明性と整合性が向上することが期待されています。
以下は、確認が求められる記載内容です。
登録番号の照会
買主は、取引先の登録番号を照会し、適格請求書発行事業者であることを確認する必要があります。
これは、国税庁の公表サイトで行うことができます。
請求書の確認
受け取ったインボイスに記載された内容が適切であることを確認し、必要な情報がすべて含まれているかを検証します。
記載事項に誤りや抜け漏れがないことが重要です。
インボイスの保存
受領したインボイスのコピーを、発行日から7年間保存する必要があります。
これは、後の税務調査時に仕入税額控除の根拠として使用されるためです。
不動産管理会社が行うインボイス対応
不動産管理会社は、インボイス制度に適応するために、家賃、原状回復費用、水道光熱費などのさまざまな取引に対する対応を検討し、実施する必要があります。
これらの対応は、賃貸契約の透明性を保ち、税法上の要件を満たすために重要です。
家賃に対するインボイス対応
家賃の請求において、不動産管理会社は、インボイスの記載事項に不足がないようにする必要があります。
これには、賃貸借契約の更新や契約書の修正、または通知書や覚書の形で必要な情報を提供することが含まれます。
不動産管理会社は、賃貸人と賃借人の間に立って、適切なインボイスの発行と管理を行う責任があります。
また、賃貸人が免税事業者の場合には、テナントとの交渉や契約の再検討も必要になることがあります。
原状回復費用の請求に対するインボイス対応
原状回復工事の請求に際しては、「媒介者交付特例」や「代理交付」の方法を検討することが考えられます。
工事業者が免税事業者である場合、媒介者交付特例や代理交付は適用されないため、仕入税額控除ができない点を考慮して工事の発注を行う必要があります。
不動産管理会社は、これらの複雑なケースに対しても、オーナーや入居者に対し正確かつ適切な情報提供と説明を行う必要があります。
立替払いとなる水道光熱費に対するインボイス対応
水道光熱費の立替払いに関しては、不動産管理会社またはオーナーがテナントに対して行う精算において、公共料金業者から発行されるインボイスの写しを添付することで対応します。
この精算書には、立替金の詳細と公共料金業者からのインボイス情報を含めることが重要です。
この方法により、テナントは仕入税額控除を受けるための適切な文書を得ることができます。
不動産管理を行う管理者に求められるインボイス対応
不動産管理業界では、インボイス制度の導入により、物件オーナーや管理業者が新たな対応を求められています。
賃貸物件の管理を行う際、インボイスの発行と保存が重要な役割を果たし、これにより税務上の透明性が保たれます。
ここでは、物件オーナーによるインボイス交付と、管理業者による代理交付の両方の対応方法を詳しく見ていきます。
インボイス交付を物件オーナーに依頼する場合
物件オーナーは、インボイス制度の下で重要な役割を担います。
オーナー自身が賃借人に対して直接インボイスを発行する場合、必要な手続きと情報の提供が求められます。
インボイスには、オーナーの名前や登録番号などが正確に記載される必要があります。
オーナーが免税事業者の場合、賃借人の仕入税額控除の権利が影響を受ける可能性があり、これは賃料の値下げや退去を促す要因にもなり得ます。
そのため、オーナーは税務上の責任を十分に理解し、適切な対応を行う必要があります。
インボイス交付を管理業者に依頼する場合
一方で、管理業者がオーナーに代わってインボイスを発行することも可能です。
これには二つの方法があります。
一つは「媒介者交付特例」で、これを利用することで管理会社が自社の名前と登録番号でインボイスを発行できます。
もう一つの方法は「代理交付」で、ここでは管理会社がオーナーの名前と登録番号を用いてインボイスを発行します。
代理交付の場合、管理会社自身が適格請求書発行事業者である必要はありません。
どちらの方法も、賃貸人と賃借人の間の取引の透明性を高め、税務上の整合性を確保するために重要です。
これらの対応は、不動産管理業界において新たな業務プロセスを導入することを意味し、物件オーナーと管理業者の両方において正確な知識と適切な手続きの理解が求められます。
不動産管理におけるインボイス対応【取引の性質別】
不動産管理業界においてインボイス制度は、取引の性質に応じて異なる影響を及ぼします。
その最たる例が、サブリース業を行う事業者や免税事業者が取引先である場合です。
ここからは、それぞれの対応方法について紹介します。
取引相手に免税事業者がいる場合
免税事業者が取引先の場合、インボイスを発行してもらえないため、不動産管理会社の消費税負担が増加します。
例えば、クリーニング業者や工務店など、様々な業種の免税事業者が存在する可能性があり、これらの業者からサービスを受ける際には、仕入税額控除を受けることができません。
そのため、不動産管理会社は関係を損なわないよう慎重に対応を進める必要があります。
これは、取引先の状況を理解し、適切なコミュニケーションを取ることが重要です。
サブリース業を行う事業者にインボイス交付を依頼する場合
不動産管理を委託している業者がサブリース業を行っている場合、取引先が課税事業者か免税事業者のいずれかに該当するかで収益が大きく変わってきます。
後述する対応は、いずれも不動産管理業界におけるインボイス制度への適応を示しており、税務上の負担と透明性のバランスを取るためには、各事業者の適切な知識と対応が求められます。
ここからは、それぞれのパターンで対応方法を紹介します。
オーナーが課税事業者の場合
オーナーが課税事業者であれば、インボイスの発行が可能です。
これにより、サブリース会社は仕入税額控除を受けることができ、消費税の負担が軽減されます。
そのため、オーナーとしては、サブリース会社に対して正確なインボイスの発行を行う必要があり、サブリース会社は適切なインボイスの管理と保存が求められます。
オーナーが免税事業者の場合
オーナーが免税事業者である場合、インボイスを発行できず、サブリース会社は仕入税額控除を受けられません。
これにより、サブリース会社の消費税負担が増加します。
サブリース会社は、オーナーに対して契約形態の見直しを提案したり、課税事業者への移行を促したりする必要があります。
この場合、オーナーの説得と適切な対応計画の策定が重要となります。
インボイス制度が不動産賃貸業に与えた影響
インボイス制度の導入は、不動産賃貸業界に複数の重要な影響を及ぼしています。
同様にインボイス制度は、不動産賃貸業界における税務処理の透明性を高める一方で、オーナーとテナント双方に新たな課題をもたらしています。
ここでは、インボイス制度が不動産賃貸業に与えた影響について解説します。
競争力の低下
たとえば、オーナーが免税事業者の場合、インボイスを発行できないため、テナントは家賃にかかる消費税を仕入税額控除できません。
これにより、テナントの実質的な負担が増加し、物件に対する魅力が低下する可能性があります。
テナントから家賃の減額交渉を受けることや、インボイスを発行できる物件への移転検討も起こりうるため、免税事業者である大家は競争力が低下するリスクに直面しています。
法人化による節税効果が薄くなった
従来、オーナーが個人で消費税の課税事業者であり、資産管理会社が免税事業者の場合、オーナーは管理料にかかる消費税について仕入税額控除を行い、資産管理会社側は消費税の納税義務がないという節税効果が得られていました。
しかし、インボイス制度の導入により、免税事業者の資産管理会社からの請求書でオーナーが仕入税額控除を受けられなくなったため、この節税効果が薄れる傾向にあります。
テナント活用による収益性の低下
テナントが免税事業者の場合、インボイス制度に対応するために課税事業者になると、納税義務が発生し、収益性が落ちる可能性があります。
これにより、テナントが支払い可能な賃料水準が低下する可能性があるため、賃貸物件の収益性にも影響を与えることが考えられます。
特に、店舗物件や事務所物件などのビジネス用途の不動産では、賃料水準の動向に注意を払う必要があります。
インボイス対応は不動産管理の状況ごとに対応が異なる
不動産管理会社とその顧客である大家さんは、インボイス制度の導入によって、賃貸管理における新たな対応を迫られています。
この制度によって、不動産管理のプロセスが変化し、不動産管理会社は賃貸人と賃借人の双方からの対応を求められるようになります。
この変化に適切に対処することは、今後の管理業務の円滑化に直結しています。
不動産管理会社の立場では、賃貸人と賃借人の間に立って、インボイス関連の要件を満たすための対応が必要です。
これには、適切なインボイスの発行、管理、そして必要に応じて両者間のコミュニケーションを取ることが含まれます。
また、不動産管理会社は、これらの新しい要件に対応するために、税理士や他の専門家と連携して対応に当たりましょう。
同様に、インボイス制度は、不動産管理の業務プロセスを根本的に変える可能性があり、その対応は各状況に応じて異なるため、柔軟かつ詳細な計画が必要です。
