不動産投資の理想的な利回りは何％？利回りの計算方法と実際の物件選びでの注意点を解説
不動産投資を行う上で「利回り」は重要な要素であり、利回りを知らない状態で不動産投資を始めてしまうと、後々手痛い目に遭うだけじゃなく、経営そのものがうまくいきません。
また「利回り」には、「表面利回り」と「実質利回り」があり、不動産投資を始めるときは、実質利回りを見ながら進めていくことが大切です。
今回は、不動産投資を進めていくうえで重要な要素となる「利回り」の理想値について解説すると同時に、「表面利回り」と「実質利回り」の計算方法、投資用物件が示す利回りを見る時の注意点について解説します。
不動産投資の利回りの種類と計算式
表面利回り（グロス利回り）
表面利回りは、不動産投資の基本的な利回り計算方法です。
これは、物件の購入価格に対する1年間の家賃収入の割合を示します。
計算式は次の通りです：表面利回り（％/年）＝（年間家賃収入 ÷ 物件購入価格）× 100
この利回りは、物件の大まかな収益性を把握するための基本的な指標となりますが、物件の運営コストやリスクは考慮されていないため、全体的な収益力の評価には実質利回りも併せて考慮する必要があります。
実質利回り
実質利回りは、物件の運営コストや購入時の諸経費を考慮した利回りです。
この利回りは、実際の収益性をより正確に反映します。
計算式は以下の通りです：実質利回り（％/年）＝（年間家賃収入 – 年間運営経費）÷（物件購入価格 + 物件購入時の経費）× 100
実質利回りは、投資の実際の効率を評価する際に重要な指標となります。
想定利回り
想定利回りは、満室時の利益を基に計算される利回りです。
これは、物件が全室入居しているという最適な条件下での理論上の収益を示します。
計算式は、表面利回りと同様ですが、ここでは満室時の理論上の家賃収入を使用します。
想定利回りは、物件の最大収益力を理解するための指標ですが、現実の入居率や市場状況を考慮に入れる必要があります。
不動産投資の表面利回りと実質利回りの違いとは？それぞれの計算方法と注意点を解説
不動産投資における利回りの最低ライン
都心部の利回りの最低ライン
都心部の不動産投資における利回りの最低ラインは、一般的に4.0%程度が目安とされています。
都心部では物件価格が高くなりがちであり、それに伴い利回りが低下する傾向があります。
しかし、都心部は安定した需要が見込まれるため、利回りが若干低めでも投資価値は高いと考えられます。
このため、都心部の物件を評価する際は、4.0%の利回りを基準に検討することが一つの方法です。
地方の利回りの特徴
地方の不動産投資では、利回りが都心部に比べて高くなる傾向があります。
地方では物件価格が比較的低いことから、同じ家賃収入でも利回りが高くなるためです。
しかし、地方の物件は空室リスクや将来的な資産価値の下落などのリスクも考慮する必要があります。
そのため、地方の物件を選ぶ際は高い利回りだけでなく、物件の立地や将来性、地域の人口動向なども総合的に考慮することが重要です。
築年数・立地条件で異なる利回り
不動産投資の利回りは、物件の築年数や立地条件によっても大きく異なります。
一般的に、築年数の浅い物件は利回りが低めですが、メンテナンス費用が少なく、空室リスクも低い傾向があります。
逆に築年数の経った物件は、修繕費用がかかる可能性が高いものの、利回りが高いことが多いです。
また、立地条件によっても家賃収入が変わるため、利回りに影響します。
このように、不動産投資を検討する際は、単に利回りの数値だけでなく、物件の特性や将来性を総合的に評価することが求められます。
不動産投資の理想的な利回り
不動産投資において、理想的な利回りは物件の種類や地域によって異なりますが、一般的な地域別平均相場に加えて1～2％の利回りが望ましいとされています。
利回りは単に物件の収益性を示す指標に過ぎず、家賃収入が得られない状況を考慮すると、高い利回りを目指すことが重要です。
区分マンション投資の理想的な利回り
- 新築物件: 一般的な相場が3～4％であるため、理想的な利回りは5％程度を目指す。
- 中古物件: 一般的な相場が5.5％～8％であるため、理想的な利回りは8％以上を目指す。
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一棟アパート投資の理想的な利回り
- 新築物件: 平均8％の利回りが期待できるため、9～10％を目標に設定。
- 中古物件: 一般的には9～10％の利回りなので、10％以上を目指す。
一棟マンション投資の理想的な利回り
- 新築物件: 平均6％の利回りが期待できるため、7～8％を目標に設定。
- 中古物件: 一般的には7～8％の利回りなので、8％以上を目指す。
戸建て投資の理想的な利回り
- 新築物件: 平均10％の利回りが期待できるため、11～12％を目標に設定。
- 中古物件: 平均15％の利回りが期待できるため、16～17％を目指す。
不動産投資の利回りの注意点
不動産投資において高い利回りが魅力的に見えることは多いですが、投資を成功させるためには、利回りに関する様々な注意点を理解することが重要です。
高利回りの潜在的なリスクに注意
高利回り物件が安価で売られていることが多いのは、設備の不具合、大規模修繕の必要性、悪い周辺環境など、様々なリスクが隠れている可能性があるためです。
これらのリスクを事前に理解し、なぜ利回りが高いのか、その背景を深く分析することが不可欠です。
利回りは理論上の数字
利回りは、一年間通して入居者が住んでいるという仮定に基づいて計算されます。
しかし、実際には空室期間や退去による収入減が発生する可能性があるため、実際の利回りは計算上の数字より低くなることがあります。
そのため、利回りを見る際は、物件の空室リスクや周辺環境なども考慮に入れる必要があります。
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売主の立場から物件を分析
売主の観点から分析する: 物件がなぜ安値で売り出されているのか、売主の立場で考えてみることが重要です。
例えば、設備の不具合や大規模な修繕が予測される、空室が続いている、物件に何かトラブルがあるなど、売却理由を分析することで、隠れたリスクを見抜く手がかりになります。
不動産投資の利回りは投資物件を選ぶ目安として見ること
不動産投資における利回りの計算方法や利回りの理想値について解説してきました。
利回りは、投資物件があるエリア(都心部・地方)や築年数・立地条件、物件の種類など、多種多様な要素を絡めることで値が変化します。
不動産投資を行う上で利回りは、重要な要素として位置付きますが、「利回りが高い=優良な物件」というわけではありません。
利回りはあくまで、収益と費用のバランスを示す1種の指標です。
実際に不動産投資を行う際は、実質利回りを参考に、物件の状態や立地周辺の状況を確認したうえで投資物件を選んでいきましょう。
