サラリーマン大家は失敗しやすい？主な失敗事例と損しないための注意点
サラリーマン大家とは、どこかの企業や団体に勤めながら、不動産投資や不動産経営をしている人のことです。
本業をおこないつつ片手間で投資による収入を得ることを目標に始める方も多いですが、実際に本業と両立させるのは簡単ではありません。
事前に失敗するポイントを理解して、リスクを回避しながら運用していきましょう。
この記事ではサラリーマン大家が失敗する理由や失敗事例、さらに始める際の注意点を解説していきます。
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サラリーマン大家が失敗してしまう理由
情報収集が足りていない
サラリーマン大家が失敗する原因として、情報収入が足りていないケースが多いです。
効率よく運用する方法や、コストを抑える方法を事前に調べていないと、本業が忙しくなった時に対応できません。
また、どの管理会社を利用するのかについても、時間をかけて情報収集をおこなって判断しないと、失敗のリスクは高まります。
オーナー自身の知識が不足しており、誤った判断をしてしまうケースも多々あります。
運用後に手間取らないように、事前に確認できる情報はチェックしておきましょう。
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高額物件を購入してしまう
本業で十分な収入を得ているからと自分を過信して、高額の物件を購入して失敗するケースも多々あります。
人気を集めている高額物件を購入して、安定的な運用を目指すのも決して間違いではありません。
ただ、高額な物件を購入すると、ローンの支払いも高くなる、維持費・管理費も高くなるなど、連動して継続的にまとまったコストが発生するようになります。
本業で収入が上がり続ける保証もないため、投資初心者がまとまった額の初期費用を出すのは注意が必要です。
リスクを計算できていない
サラリーマン大家を始める人が失敗しやすい原因として、リスクを計算できていないことも挙げられます。
特に空室リスクは注意しなければならないポイントで、入居者がいないと家賃収入が得られなくなってしまいます。
しかし本業が忙しいと、空室ができてもすぐに入居者を見つけようとせずに放置してしまう人もいます。
しかし空室が長い期間空いてしまうと、入居者が入ってきづらくなるのでどんどん収入が減ってしまうので注意が必要です。
他にも災害リスクなどもあるので、始める前にリスクを把握してからサラリーマン大家を始めましょう。
不動産会社に頼りすぎる
本業が忙しいので、オーナーが必要以上にパートナー業者に任せ過ぎてしまうケースもあります。
ただし、パートナー業者も依頼されたプランや予算の範囲内でしか運用したり、方針を考えたりすることはできません。
最終的な判断はオーナーがおこなうものなので、最低限の知識吸収と現状の把握はおこなっておく必要があります。
中長期的な視点がない
貯蓄を元手に市場の優位性が高い物件を購入して一気に大きな利益を得ようと考える方もいますが、大きな利益を急ぎ過ぎるとリスクもその分だけ大きくなります。
不動産投資は中長期的な視点がないと、結果的に損してしまうことの多い投資です。
すぐに利益を得ることを求めすぎずに、安全性も見込めるバランスの取れた方法を選択していきましょう。
サラリーマン大家の具体的な失敗事例
よく考えずにサブリース契約を結ぶ
サブリース契約は、管理会社と契約することで毎月一定の家賃保証をしてもらえる代わりに、利益の一部を管理会社に支払う必要があります。
そのため、サブリース契約を選択すると、利益が減ってしまうのが前提になります。
サラリーマンの本業が忙しいとサブリース契約を結びたくなりますが、最低限の仕組みを理解した上で、各社のプランの違いを比較しながら決めていきましょう。
利益の見込めない低リスク物件を購入する
サラリーマン大家の人の中には、地方の中古木造物件を選んで失敗することもあります。
地方の木造物件は格安で購入できるメリットがありますが、入居者が集まりづらいので長期的な利益には繋げにくいです。
特に近年は首都圏・都市部に人口が流出しているのも、把握しておかなければいけないポイントです。
出来るだけ低リスクの物件から始めるべきという考えも一理ありますが、いくら低コストでも利益がほぼ見込めない物件に投資するのはやめておくべきでしょう。
エリア内の変化を把握していない
物件があるエリアに住んでいるのはどんな人が多く、何が暮らす目的なのかの把握は必ずおこないましょう。
例えば大学から近いエリアの物件なら学生の住む割合が多いですし、近くに大きな会社や工場、ビルなどがあれば、そこの従業員の割合が多くなる傾向にあります。
このように特定の層が多いエリアは、大学やオフィスなどの移転に伴って入居率がガクっと落ちるリスクも高いです。
エリアの特徴を把握したら、直近でどのような変化があるかのチェックも怠らずにおこないましょう。
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サラリーマン大家を始める際の注意点
空室を出さないように工夫する
最も注意しなければならないのは、空室を出さないように気を付けることです。
空室が出てしまうと家賃収入が得られないので、長く続いてしまうと損失が大きくなります。
また空室状態が長く続くと、新しい入居者に悪い印象を与えてしまうので入居率はどんどん下がる傾向にあります。
空室が発生したら早く埋めるように工夫し、契約している不動産会社に入居者を見つけるように相談しておきましょう。
簡単に会社を辞めない
サラリーマン大家で多少成功していたとしても、会社を辞めないように気をつけましょう。
小規模な不動産投資では、長期にわたって家計を賄えるほどの収入は得られません。
一時的にサラリーマンとしての給与と同程度の収入が得られたとしても、空室が出ると収入が下がるので非常に危険です。
サラリーマン大家で始めるのであれば、会社は辞めないようにしましょう。
家賃収入の使い道を決めておく
家賃収入が増えて余裕ができたとしても、無駄遣いをしてはいけません。
不動産投資は安定した収入を得られるわけではないので、空室が出たときに資金がないと困ってしまいます。
また不動産運営には建物の故障などで出費が必要なケースもあるので、余裕があるときに貯めておかないと後悔します。
不測の事態に対応できるように、資金計画を立てて無駄遣いを減らしましょう。
良くある失敗理由を事前に知って反面教師にしよう
サラリーマン大家として不動産投資に挑む際、成功の鍵は失敗例から学ぶことにあります。
不動産投資の世界では、成功者と同じくらい多くの失敗者が存在します。その失敗の多くは、事前の準備不足やリスク管理の怠慢に起因しています。
特に、空室リスクの軽視は多くの失敗例の原因となっており、サラリーマン大家が陥りがちな落とし穴です。
空室リスクを避けるためには、物件の立地、賃貸市場の需要、競合状況を徹底的に分析することが必要です。
また、物件の魅力を高めるためのリノベーションや、ターゲットとする入居者層に合った適切な家賃設定も重要です。
これらの対策を怠ることが、空室期間の長期化や収益性の低下を招く原因となります。
さらに、不動産投資では、資金計画の甘さも失敗の一因です。適切な資金計画を立てずに投資に踏み切ると、予期せぬ出費や市場の変動に対応できなくなり、最悪の場合、資金繰りに窮して投資を撤退することになる恐れがあります。
適切なレバレッジの活用と予備資金の確保は、不測の事態に対処するために不可欠です。
加えて、法律や税制に関する知識の不足も見逃せません。
不動産投資には、税金、保険、建築基準法など、多くの法的規制が関わってきます。これらの知識が不足していると、後から高額なコストが発生することもあり得ます。
