投資物件の選定やどれだけの利益が見込めるかが予測できる利回りは、不動産投資の中でも重要な指標の1つです。

不動産投資に関心があるなら、まずは利回りの具体的な内容や仕組みを知る必要があります。

ここからは、利回りの見方や計算方法について解説していきます。

不動産投資における利回りの種類

利回りとは、一般的に投資をした金額に対する年間収益の割合をパーセンテージで表したものです。

不動産投資の場合は、物件取得に必要な金額に対して、年間で得られる家賃収入がどれくらいの割合を占めるかが、基本的な利回りの仕組みとなります。

ただし、利回りにもいくつかの種類があるため、単純に広告に記載されている利回りが高いから良い物件である訳ではありません。

特に不動産投資で使う利回りを収益の計算で扱う場合は、表面利回りと実質利回りの違いを把握しておく必要にあります。

表面利回り(グロス)

表面利回りは、物件の取得にかかるコストに対して、1年間でどれだけの利益が見込めるかを示した指標です。

計算方法は、以下の式となります。

「表面利回り(%)=年間家賃収入÷物件購入価格×100」

表面利回りが高いほど、部屋が埋まった時に得られる収益は大きくなります。しかし、表面利回りが高い物件は、その分失敗のリスクが高いこともあります。

地方の築古物件の利回りが高い理由

例えば、築年数が古くて部屋数の多いマンションは、取得にかかる費用が安いため、満室時の利益率は高くなります。

しかし、実際は満室になる見込みは薄く、経営が赤字になる可能性も高いです。

利回りの高い物件を選ぶのは不動産投資では重要ですが、本当に利回り通りのリターンが得られる物件かどうかのチェックが必要となります。

実質利回り

実質利回りは、1年間の家賃収入を修繕費用や管理・維持費用、税金などの経費から差し引いて算出された利回りです。

実質利回りは、以下の計算式で算出できます。

実質利回り(%)=(年間家賃収入-年間諸経費)÷(物件購入価格+購入時の諸経費)×100

年間諸経費には、固定資産税や都市計画税などの各種税金と管理会社への委託報酬、保険料、修繕費用、光熱費などの出費が含まれます。

また購入時の諸経費には、仲介手数料や不動産所得税、印紙税などの各種税金が含まれます。

表面利回りと実質利回りの違い

表面利回りと実質利回りの違い

Web掲載の物件広告や不動産広告に掲載されている指標の多くは、表面利回りになります。

表面利回りが高い物件は高い利益を見込める一方で、例えば築古物件などは失敗のリスクも高いです。

また、表面利回りには運用にかかる維持コストが含まれません。維持コストを含んで計算される実質利回りのほうが、より実状に即しています。

【ケース別】利回りの特徴

立地と利回りの関係

都心に近いなど、好立地にある物件ほど利回りが低く、郊外にある物件ほど利回りが高くなる傾向があります。

一般的に、都市部に近いほど地価や物件価格が高価になります。賃料も都市部に近くなるほど高くなりますが、平均で見ると地価や物件価格ほどの金額の開きがある訳ではありません。

一般的な投資のリスク・リターンの関係と同様で、都市部のマンションは利回りが低い=リターンが低い一方で、管理の手間が少なく安定的に投資が出来るメリットがあります。

一方で地方の物件は大規模なものも比較的安価で取得できるので、一棟物件の投資にも向いています。

築年数と利回りの関係

築年数の経過した築古マンションのほうが、利回りが高い傾向にあります。

これは、築古のマンションのほうが安価で取得できるため、利益に還元できる割合が大きいのが理由です。

築年数の経過によって物件の家賃も下がりますが、それ以上に取得費用の下がり幅のほうが大きいため、結果的に利回りが上昇します。

しかし、実際には築年数が経過するほど空室リスクは高くなる上、修繕費・管理費などのコストも増加するので、収支が赤字になる危険性は増加します。

物件の構造と利回りの関係

物件は木造、鉄筋(RC)造、鉄骨造など、様々な構造に分かれています。

一般的に、RC造は鋼材の価格が高騰しやすいこともあり、取得費用は高くなりがちです。

そのため、頑丈な構造のマンションほど利回りは低くなり、木造マンションなどは利回りが高くなる傾向にあります。

構造に関しても前述の考え方と同じで、RC造のマンションは利回りが低い一方で、築年数の経過によって価値が下がりにくく、かつ金融機関からの融資が受けやすい傾向にあります。

不動産投資における利回りの注意点

高利回り=投資に適した物件では必ずしもない

利回りは、不動産投資の収益性の予測ができる1つの指標ですが、この数値が高ければ良物件というわけではありません。

詳しくは後述しますが、物件広告に記載されている利回りは満室想定時の状態をもとに算出されているケースが多く、常に記載される利回り分の収益が保証されている訳ではありません。

利便性が低かったり、維持コストが高かったりすると、実際に運用して得られる収益とのずれが生じやすいので注意が必要です。

現況賃料収入か満室想定賃料収入かチェック

中古物件の広告には、現況賃料収入と満室想定賃料収入の2つが併記されているケースがあります。

・現況賃料収入:現在得ている家賃収入
・満室時想定収入:空室が全て埋まった場合の家賃収入

既に入居者がいる物件のオーナー権を売買(オーナーチェンジ)する場合は、現況賃料収入のチェックが重要になります。

また、一般的には満室時想定収入をもとに利回りを提示するため、部屋が埋まらなかった時の収益は事前の想定と大きく乖離する可能性が高いです。

そのため、広告に記載されている利回りが高くても、部屋の埋まりにくい物件であれば大きな収益は見込めません。

物件情報に記載されている「実質利回り」に注意

物件広告の中には、実質利回りを表記しているものもあります。

不動産購入時に発生する経費 運用時にかかる経費
  • 融資事務手数料
  • 融資保証料
  • 印紙代
  • 登記費用
  • 司法書士等への報酬
  • 仲介手数料
  • 不動産取得税
  • 固定資産税の清算金
  • 火災保険料
  • 地震保険料
  • 固定資産税
  • 管理委託手数料
  • 管理費
  • 広告費
  • ローン返済
  • リフォーム費
  • 修繕費
  • 修繕積立金
  • 火災保険料・地震保険料
  • 税理士および弁護士費用

実質利回りは、上記のような各種経費を含めた数値になりますが、この数値通りに事が進むという保障はありません。

実質利回りは表面利回りから経費を差し引いたものではありますが、運用時にかかるコストを事前に全て把握できている訳では必ずしもありません。

そのため、ここでいう実質利回りは、事前にある程度予想できるコストを用いて計算した値である可能性があります。

利回り通りの利益率を維持し続けるのは難しい

不動産は現物資産である以上、築年数が経過すると劣化していきます。

きれいな状態に維持できている場合でも、築古物件は入居者からのニーズが低いのが一般的です。

不動産投資では当初の利回りを長期間継続するのは難しいため、事前にそのリスクを考慮して戦略を考えていく必要があります。

本当に価値のある物件をプロに相談しながら探すべし

表面利回り・実質利回りのポイント-v1.1

不動産投資で利回りが重要な指標なのは言うまでもないですが、エリアの将来性や家賃変動の可能性なども踏まえて慎重に物件を選ぶ必要があります。

また、高利回り物件を見つけたからすぐ契約するのではなく、利回りが高くなっている根拠をキチンと理解することも大切です。

このような内容を初心者のうちから全て理解しようとする必要はありません。不動産投資会社へ相談をしながら、本当に収益の見込める物件を探していきましょう。