不動産投資の種類について

Published On: 2021年07月19日Categories: 初心者向け

CRAMO（クラモ）掲載事業者は不動産特定共同事業者であると同時に宅地建物取引業者になります。当然、現物不動産について経験・知識をもった事業者ですが、ここでは不動産投資の種類を理解しよう。

現物不動産投資

一般的な不動産投資とは、この現物不動産投資を指します。マンションやアパート、ビル等を投資用として購入し、第三者に貸し出して家賃収入を得るものです。
■不動産投資の特徴としては、以下のようなことが挙げられます。
・現物不動産が投資対象となりますので現地等の事前確認が必要
　・借入をできる事がほとんどなので、数百万の投資で数千万の不動産を購入でき、昨今は団信付の商品もあるので生命保険の代替効果が期待できる。
■現物不動産の対象商品

-1棟投資・・・マンション・アパート、ビルなど建物1棟に対して投資すること。1棟投資は一度の投資で大きな資産を形成できるため、投資効率が非常に良くなります。また、部屋数やテナントが複数となる為、空室が重なるといった空室リスクをコントロールする事も可能となり、収益性が安定しやすいと言われています。但し、1棟すべてが自分の所有となる為、建物自体の修繕等に多額の費用が必要になる可能性が高い為、毎月の収入から修繕積立金として貯蓄しておくことが必要です。

-2区分投資・・・建物1棟を1部屋ごと登記し小分けにして販売しているもので「分譲マンション」や「区分マンション」「区分オフィスビル」などと言われています。区分といえど現物不動産に変わりはありませんので当然、借入ができるので一度の投資で資産を形成する事ができます。また修繕費用等も管理組合で強制的に徴収されるので管理については手間がかかりにくいです。但し、1棟投資と違い、1部屋空室になると収入が0になってしまう可能性（1部屋のみ投資の場合）が高い為、区分マンションで資産形成をする場合、リスク分散の為、継続的に購入される方が多くなります。

-3借地権投資・・・現物不動産の権利関係には所有権と借地権があります。文字通り、所有権は本人が所有し、借地権とは建物は所有しているが、土地は借りている物件への投資となります。関東圏、特にお寺さんや神社周辺で多く見られる権利関係になります。借地権も旧法や新法との違いがあり、借入も所有権と比較すると借りにくい傾向でありますが、土地を借りる権利関係となりますので比較的購入費用が抑えられ、利回りも所有権と比較すると高くなりますが、初めて不動産投資をする方は避けることをオススメしています。（売買する時に別途、譲渡承諾料を求められることがあります）

-4底地権投資・・・借地権投資とは逆に土地を所有し、建物は第三者が所有している権利関係をした現物不動産への投資となります。収入が地代のみとなりますので利回りは低く、かつ借入もしにくい物件と言われています。最大のメリットは建物を所有していない為、修繕費を考慮する必要もなく、入居者及びテナントとのやり取りも無い為、ほったらかし投資が可能となります。（売買する際に、譲渡承諾料を求めることが可能です。）

間接的に不動産投資が可能なREITとは

不動産REITは一般的には「不動産投資信託」と呼ばれています。Real Estate Investment Trust」の頭文字をとったもので、多くの投資家から集めたお金で、様々な現物不動産を購入し、賃料や売買で得た利益を投資家に分配する金融商品となります。（CRAMO（クラモ）掲載事業者が行っている不動産投資型クラウドファンディングの拡大版みたいなイメージです。）購入した不動産を証券化して、証券取引所に上場していたり、大手保険会社各社が機関投資家（銀行などの投資のプロ集団）を対象にした非上場の私募REIT等があります。クラウドファンディングより規模が大きかったり、流通性が高かったりと投資家にとってメリットがありますが、投資対象の開示が限られていたり、流通性が高い為、配当原資である賃料等より株価や為替などの金融商品の影響を受ける傾向が強い為、価格が日々変化しています。但し、現物不動産と違い管理・運用はFTK法に伴うクラウドファンディングと同様に事業者が行いますので手間がかかりません。

CRAMO（クラモ）掲載事業者の不動産投資型クラウドファンディング

従来の不動産投資は上記の２つが主流でした。しかし、平成29年にFTK法の改正があり、電子取引が可能になったことをきっかけに第3の不動産投資としてクラウドファンディングが普及しつつあります。
REITと似てはいますが、REITより少額投資が可能でかつ、投資対象商品が比較的オープンとなっておりますので、不動産投資の入口としては使いやすい不動産投資商品となります。

不動産投資型クラウドファンディングの市場規模はまだまだ現物不動産やREITと比較すると小さいと言われていますが、CRAMO（クラモ）では新しい投資の体験をして不動産投資をより身近に感じてもらえるように様々なクラウドファンディング情報を発信していきます。