不動産投資の“危険エリア”ってどこ？おすすめできない地域の特徴と見分けるポイント

Published On: 2024年04月02日Categories: 初心者向け

不動産投資は国内外を問わず、原則は全国の売り出し中の物件ならどこのものでも購入して、運営することができます。

しかし中には物件のステータスがそこまで悪くなくても、周辺環境が不便だったり、治安が悪かったりして、賃貸運営が上手くいかない可能性の高いエリアも多く存在します。

投資物件を購入するにあたって、どんなエリアの物件購入を警戒すべきなのでしょうか？

ここからは、不動産投資をおこなう上で、おすすめできない地域の特徴を紹介していきます。

不動産投資で回避すべきエリアの特徴

物件があるエリアの人口が少ない、または一定以上のスピードで減少している場合、特に投資初心者は購入をおすすめしません。

人口が少ないということは、賃貸需要も低い可能性が高く、赤字のリスクも高くなります。

また、エリア全体で人口減少がみられる場合、エリア内の家賃相場が下がる可能性があり、相場に合わせて家賃を下げることで収支が合わなくなることもあります。

コンビニやスーパー、医療施設など、生活のために必要な施設やお店が周辺に少ないエリアは、利便性が低いために入居率が下がる恐れが高いです。

特にファミリー層の入居を想定した間取りのマンションだと、近くに保育園や学校、子どもが遊べる公園などがあるかどうかが人気に影響する可能性は高いです。

電車やバスの本数が少ない、都市部への交通の便が悪い、物件から最寄り駅までの距離が遠いなど、利便性の点で難があるエリアの物件は、入居率が下がりがちです。

特殊な需要がないエリアの場合、入居者が今後も定住し続け、また増えていくという状況がなかなか想定しにくくなります。

災害が発生する可能性が高い、または地盤が弱く万が一大地震が起こった時のリスクが大きいエリアなどは、不動産投資にあまり適していません。

日本全体で防災意識が高まっていることから上記のようなエリアは入居者が見込みにくいというのが、理由の一つです。

また、実際に災害が起こって損害を被ると、高額な修繕費用の支払いが必要になってしまいます。

数万人以上の大企業が近くにある、大学が近くにあって学生が多く住んでいるなど、特定の企業や団体による恩恵を多く受けているエリアは、中長期的に考えた際に注意が必要です。

特に近年では大企業のオフィス移転などが増えているため、それに伴い一気に入居者が出ていってしまう恐れもあります。

また、このような街を支える大きな団体が撤退すると、それに伴ってコンビニやスーパーなどのフランチャイズ系業者も併せて徹底するため、雪崩式に需要が低下してしまう可能性もあります。

治安が悪いエリアの物件も、入居者が集まりにくいです。

犯罪率は警視庁のHPなどで公開されていますが、意外とエリアごとに大きな差があるので注意が必要です。

不動産投資において、エリア選びは物件選びと同じか、それ以上に重要なケースが多いです。

エリアの特徴をしっかり見極めないと失敗するリスクは高まるので、慎重に判断をおこないましょう。

ここからは、不動産投資をする上で、失敗せずエリアを選ぶポイントを紹介します。

上記の通り、都心や都市部の物件ほど賃貸需要は高いため、入居者集めもやりやすくなります。

しかし、こうしたエリアは地価が高いため初期費用や固定資産税が高くなりがちで、参入しにくい側面もあります。

つまり、都市部ほど利回りは低いが安定収入を得やすく、郊外ほど利回りは高いが入居者が集まらない可能性が高まる傾向があります。

コストを抑えて、かつ利益をしっかり得るには、この傾向を理解した上で、バランスを考慮したエリア選びをおこなうのが重要です。

不動産投資では、前述の通り初期費用が少ない物件ほど入居者が集まりにくい傾向にあります。

こうした背景を知らないと、安くてお得に見える物件を購入した結果、まったく入居者が集まらないという結果に陥る可能性もあります。

また、高ステータスの物件を購入しても、エリアを考慮しなければ利益は見込めないので、注意が必要です。

不動産投資では、エリアに関する情報収集や相談を積極的におこなうことが大切です。