不動産投資とひとことで言っても、様々な派生商品や、やり方が存在します。

単に物件を購入して大家として賃貸運営をおこなうだけでなく、クラウドファンディングのような形で分散投資ができる方法など、アプローチは多岐にわたります。

ここからは、不動産の細かな種類や、それぞれの特徴について解説していきます。

通常の不動産投資は大きく4つに分かれる

不動産投資の4つの種類

不動産投資と一口にいっても、そのやり方は様々です。

広義の意味の不動産投資には投資信託の要素を含んだJ-REITや、クラウドファンディング方式で投資をおこなう不動産クラウドファンディングなど、様々な手法が存在します。

ただし、一般的に主流な不動産投資にも、どんな物件に投資をするか、どう投資をするかによって、複数のやり方に区分することが出来ます。

まずは、一般的な不動産投資の4つの方法について、解説していきます。

①一棟投資

主にマンションやアパートを一棟所有して、その物件のオーナーとして運用していく方法です。

人気のエリアで運用をおこない、10戸以上の部屋で満室を維持できる場合、年間で大きな利益が期待できます。

一棟のオーナーになることで、共用部分の設備や内装などもある程度自由に設定をおこなうことが出来ます。

一棟投資の場合は、アパートorマンション、または新築or中古の選択をおこなう必要があります。

新築物件だと初期費用がかかるので利回りは下がりますが、入居率が下がりにくく中古物件よりも修繕リスクは低いので、安心して投資することが出来ます。

一方で、中古物件は初期費用が安いため購入しやすいですが、築年数の経過に応じて物件そのものの価値も低下していくので、入居率が下がるリスクは新築物件より高めです。

②区分投資

分譲マンションの一室を所有して、入居者から賃料を得るのが区分投資です。

初期費用はエリアや物件の質によっても異なりますが、一棟投資と比べると比較的安く抑えることが可能です。

ただ、一棟投資と比べると利回りが低くなりやすく、かつ収益が発生しない状況に陥りやすいので注意が必要です。

③戸建て投資

相続した実家や、赴任などで空にしている自宅を賃貸して、入居者から賃料を得る方法もあります。

マンション・アパートなどの集合住宅と比較すると人気・需要はそこまで高くありませんが、一度入居すると離脱が起こりにくく、安定した収益を得やすい傾向にあります。

戸建ては周辺エリアの影響が集合住宅よりも大きい傾向にあるので、よく考えて投資をおこなう必要があります。

④法人向け投資・その他の投資

テナントや空き地を法人に貸し出して、商業的に活用してもらう方法もあります。

法人の活用方法としては、貸事務所や倉庫、工場、立て看板などの利用が代表的です。

また、上記の他にも、下記のような形態で貸し出して、収益を得る方法が存在します。

  • 賃貸併用住宅経営
  • サ高住(サービス付き高齢者住宅)経営
  • 事業用賃貸経営
  • 駐車場経営
  • トランクルーム経営
  • 貸地

近年拡大している不動産投資

前述したのは一般的な不動産投資の方法ですが、それ以外にも、近年では新しい形の不動産投資が生まれ、市場が拡大しています。

ここからは、特に近年注目すべき新しい不動産投資を2つ紹介します。

J-REIT(不動産投資信託)

J-REITの仕組み

J-REITは、投資法人という組織が資金を集めて、複数の不動産に投資をする方法です。

現物の不動産を保有してオーナーになる訳ではないので、複数の物件への投資などもやりやすいという特徴があります。

通常の不動産投資よりも少額から始められるので、投資のリスクを軽減したい方との相性も良いです。

また、現物の不動産を運用する際に生じる手間がかからないため、時間的に拘束されにくい点もおすすめです。

現物の不動産投資であれば入居者との契約の兼ね合いなどで自由に売却することはできませんが、J-REITの場合は投資法人から購入した投資証券を比較的気軽に売ることが可能です。

ただし、現物の不動産投資に比べると利回りは落ちる(平均3%台)ので、注意が必要です。

不動産投資型クラウドファンディング

不動産クラウドファンディング

運用会社が投資家から資金を集め、その上で物件に投資・運用をして、得た収益を投資家に配当するという仕組みです。

J-REITとは違い、毎日の値動きなどは発生しにくく、リスクをより抑えることが可能です。

また、クラウドファンディングサービスごとに募集している案件情報には、物件の特徴や運営状況が詳細に記載されているため、投資すべきかどうかの判断がやりやすいのもメリットです。

さらに、優先劣後方式といって、不動産を運用する中で損失が出たら事業者の出資分から補填する仕組みを採用しているため、投資家の元本割れリスクを減らすことが可能です。

ただし、こちらもJ-REITと同様で利回りが低めに設定されているのと、現金化に条件がある点に注意が必要です。

初心者が不動産投資の種類を選ぶコツ

不動産投資にはいくつかの種類があり、目的や経験に応じてしっかりと選ぶ必要があります。

初心者がどの不動産投資から始めるべきなのか判断するポイントを、ここからは紹介していきます。

①リスクの少なさで選ぶ

初心者が1から不動産投資を始める場合、まず考えないといけないのが、失敗した時のリスクです。

不動産投資は知識や経験も要求されるものなので、初心者ほど失敗のリスクは高まります。

初めての不動産投資でいきなり大きな収益を目指すと、失敗した時の反動も大きいため危険です。

最初のうちは少額から投資をする、または不動産投資型クラウドファンディングのように利回りは低いがリスクも抑えられる方法を選ぶといった工夫が必要です。

②始めやすさで選ぶ

不動産投資は専門的な用語が良く登場してくるため、事前に時間をかけて勉強する必要があるケースもあります。

比較的手軽に不動産投資を始めたいのであれば、現物の投資から始めるのは少し効率が悪いので、注意が必要です。

最近人気が高まっているJ-REITや不動産投資型クラウドファンディングは、初心者でも比較的始めやすい方法となっています。

③プロの不動産会社に相談してみる

どんな物件、どんな方法で投資をするのがベストかについては、タイミングによっても大きく変わります。

市場が現在どのようになっていて、予算を踏まえてどんな方法がおすすめなのかに関しては、プロの不動産会社に相談をして決めていくのがおすすめです。

業者ごとに得意分野や見解が異なることも多いので、なるべく複数社に相談にいき、それぞれの提案やアドバイスを比較してみることが大切です。

不動産投資には様々な種類がある

一般的に不動産投資と一括りにされるものも、前述のとおり様々な種類に区分することが出来ます。

また、その中でも投資する物件の種類やエリア、売るタイミングや管理委託の方法など、様々な選択肢が存在します。

まずは自身の資産状況を踏まえて、どんな投資方法が最適なのかを一度相談してみましょう。