中古アパート購入時の注意点とは？アパート経営のリスクを物件選びで回避するポイント
低コスト・高利回りのものが多い中古アパートは、一見すると収入がそこまで高くなくても高い収益を期待できるということで、魅力も大きな物件です。
しかし、見込み通り収益をあげられる保証はなく、空室のリスクも大きいので、注意して購入する必要があります。
中古アパートを購入する際の注意点を確認してから、リスクに備えた投資ができるようにしておきましょう。
この記事では中古アパートを購入する際の注意点と、リスクの回避策について詳しく解説していきます。
中古アパートを購入する際の注意点
ここでは、投資商材として中古アパートを購入するときの注意点を3つ紹介します。
立地による空室リスクを考慮する
中古アパートは、新築のアパートよりも立地による空室になる可能性が高いです。
中古アパートは初期投資額の安さで購入してしまいがちですが、新築アパートに比べると集客が難しいです。
立地によっては入居者が集まりにくく、空室が続いて家賃収入が得られず、自己資産からローン返済を行うハメになります。
中古アパートを購入するときは、購入する物件があるエリアに賃貸需要があるかどうかを確認してから購入に至りましょう。
設備の修繕コストを計算して始める
中古アパートには、設備の修繕コストが高いというデメリットがあります。
内覧時には綺麗に見えていた物件でも、実際に入居者が住み始めると不備や瑕疵が見つかるケースがあります。
特に床や壁紙を新しくしていても、水道やガスの配管は昔のままといったケースは、中古アパートを購入する時に多々見受けられます。
物件を購入してから設備を改修するまでの期間は、一般的に新築アパートより中古アパートの方が早く、修繕コストも高いです。
事前に設備ごとの耐用年数と築年数を比較して、取り換えまでの期間や費用を確認しておきましょう。
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耐震性や構造の問題を確認する
中古アパートの中には、建物の構造や耐震性に問題がある物件もあります。
中でも、既存不適格建築物と呼ばれる物件は、リフォーム時に現在の法令に合わせる必要があるので余計に費用が掛かります。
| 【既存不適格建築物とは】
法改正によって現在の法令では構造や耐震性が不適合となった物件 |
耐震性が不足している場合は、大規模な耐震補強工事をしなければならないので、多額の修繕費が必要になってしまいます。
物件を購入する前に、耐震性や構造の問題がないか、後に修繕工事で多額の費用が掛からないか確認しておきましょう。
家賃設定が難しい
売り出されている中古アパートは、オーナーチェンジ物件の可能性もあります。
オーナーチェンジ物件は、現在の入居者が入居し続けている状態で売却されている物件です。
購入してからすぐに家賃収入が得られる点はメリットですが、部屋を内見できない他、家賃の改定もしづらいなどのデメリットがあります。
家賃設定がしづらい可能性もあるので、予定していた利回りと異なる可能性があると認識しておきましょう。
賃料下落リスクがある
中古アパートは、建物の劣化などによっておこる賃料下落リスクが新築アパートよりも高いです。
建物の老朽化が進んで魅力がなくなれば家賃を引き下げる必要が出てきますが、すでに築年数が経過している中古アパートは家賃を下げるまでの期間が短くなります。
適正な家賃を設定できなければ空室が増えて家賃収入が減ってしまうので、賃料をどの程度引き下げるか判断が難しい点がデメリットとなっています。
中古アパートを購入する時のメリット
中古アパートを購入する際は、前述した注意点を加味しながら、選んでいくことが大切です。
しかし、中古アパートは新築アパートを購入するよりもコスパが良かったり、節税に繋がりやすいなど、様々なメリットがあります。
ここでは、投資商材として中古アパートを選択するメリットについて紹介します。
利回りが高い
中古アパートは新築アパートに比べて安く購入できるので、投資回収率が新築アパートよりも良好です。
中古アパートで新築アパートと同じように集客して運用できれば、資金の回収が早くなるので、結果的に利回りも上がります。
新築アパートに比べると空室リスクも高くなりますが、地域の需要を調査してから始めると入居者も集まりやすいです。
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節税できる
アパートを経営すると、節税効果がある点も魅力です。
特にアパート経営で発生する修繕費や管理費用などの支出や、不動産に対してかかる税金の一部は経費として計上できます。
【経費申請できるもの】
- 固定資産税
- 都市計画税
- 減価償却費
- 補修費用 など
経費計上分が多ければ多いほど所得税の節税効果は高いので、修繕工事をする回数が比較的多い中古アパートでは節税効果が高まります。
また、アパート経営の帳簿上の利益がマイナスの場合は、損益通算をして本業で課せられる所得税や住民税を節税することも可能です。
初期費用が比較的安い
中古アパートを購入する最大のメリットは、新築アパートに比べて初期費用が安い点です。
できるだけ初期費用を抑えて不動産投資を始めたい人に向いています。
初期費用が安ければ、銀行からの借入額を下げられるため赤字経営になった際のリスクも下げることが可能です。
新築マンション同様に集客できれば、資金も早い段階で回収できます。
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アパート経営のリスクを回避するための方法
アパート経営もまた不動産投資の1つに属します。
ゆえに、不動産投資に伴うリスクを理解していない状態で取り掛かるのは非常に危険です。
ここでは、アパート経営で伴うリスクを避ける方法を紹介します。
利回りを重視しすぎない
中古アパートを購入する際の基準として、利回りの高さがあります。
利回りとは、物件購入価格に対して得られる見込み収入の割合を示した指標ですが、利回りの高さだけで物件を選ぶのは避けましょう。
利回りが高い物件でも、入居者が入らなければ予定していた収益は得られません。
特に中古アパートの場合、初期費用が安い分利回りが高騰しがちですが、空室リスクを考慮して物件を購入するかどうかを判断しなければなりません。
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自己資金を十分に用意しておく
アパートを購入する前に、十分な自己資金を準備しておきましょう。
以下は、アパート経営に伴う代表的なリスクです。
【アパート経営に伴うリスク】
- 空室リスク
- 家賃下落リスク
- 災害リスク など
それらのリスクに対処するためにも、余裕を持った資金計画を立ててからアパート経営に取り組むのがいいでしょう。
ローンを組む場合でも、限度額まで融資を受けてしまうと資金に余裕がなくなってしまうので、無理なく返済できる範囲で借り入れましょう。
適切な管理会社を選択する
アパート経営では、物件の管理を管理会社に委託することが多いですが、依頼する際は適切な管理会社を選ぶことも重要です。
アパート経営は建物の老朽化が進んだ際に多額の修繕費がかかりますが、日ごろからこまめに清掃をしておくことで修繕費を抑えられます。
管理会社の過去の実績を確認して、物件の管理に慣れている管理会社に依頼すると問題が起きづらいのでおすすめです。
中古アパートの購入時には注意点を意識しておこう
中古アパートは初期費用が安く利回りも高い物件ですが、「新築アパートよりも空室リスクが高い」「修繕費がかかる」などの注意点も多いです。
利回りだけで物件を選ぶと、入居者が集まらず失敗する可能性も高いので気をつけましょう。
リスクをできるだけ抑えてアパート経営をするために、資金面には十分余裕を持っておくことが重要です。
