マスターリースとは？契約の種類やサブリースとの違いを紹介

不動産投資を行う際に理解しておきたいのが、マスターリースという仕組みです。

マスターリースを用いることで、オーナーは物件管理にかかる時間を大幅に短縮することが出来ます。

ここからは、マスターリースとは何かということと、混同されがちなサブリースとの違いを紹介していきます。

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マスターリースの仕組み

「マスターリース」とは、一括借り上げを意味し、オーナーとサブリース会社の間で締結される賃貸借契約のことを指します。

建物の所有者と借り手の間に不動産会社が入ることで、オーナーは手間や時間をかけずに不動産を運用できます。

物件の所有者はテナントの入れ替わりや運用面でのリスクを軽減でき、安定した賃料収入が得られます。

マスターリースでは運営に関する実務は不動産会社が行うことになる点が特徴です。

マスターリースと管理委託の違い

マスターリースと似た管理方法として、管理委託方式もあります。

管理委託方式は、オーナーと管理会社が管理委託契約を結び、入居者とは直接賃貸借契約を締結する方式です。

管理会社もサブリース会社も、通常は不動産会社であることが多いです。

管理委託方式は収益性が高いというメリットがある代わりに、オーナーが空室リスクを負う必要がある点がデメリットです。

空室が発生すると賃料収入は減るので、積極的に販促活動を行う必要があります。

マスターリースの契約形態

空室保証型

空室保証型は、マスターリース会社が物件の所有者に対して、常に一定の賃料を支払う仕組みです。

この方法を用いる場合、物件に入居者がおらず、空室でもマスターリース会社から一定の賃料が支払われます。

入居者が途絶えた時でも、安定して収益を得ることが可能です。

実績連動型

物件の稼働率や利益に応じて、マスターリース会社から支払われる報酬が変動する形態です。

成果が出ている時は大きな報酬を得られるので、オーナーの積極的な行動が必要になります。

物件の稼働率や収益が低い場合には報酬も減少してしまうので、注意が必要です。

マスターリースとサブリース契約の違い

「サブリース」とは、転貸のことで、サブリース会社と入居者との間で締結される賃貸借契約のことです。

入居者が賃貸契約をした物件の一部や全部を自分が使用しきれない場合に、他の人に賃貸することで家賃の負担を軽減することができます。

入居者が契約期間中に物件を使いきれない場合や、過剰なスペースを有効活用したい場合などに有用です。

しかし、サブリースは原則として大家の許可が必要であり、入居者の選定や管理する責任もあるので注意が必要です。

また、元の入居者は大家との契約条件を遵守する義務があり、契約違反をしてしまうと契約の解除にも繋がってしまいます。

マスターリース契約を利用するメリット

契約手続きが簡単化される

マスターリースを利用することで、所有者は一つのマスターリース会社とだけ契約を結ぶことになります。

個々の入居者と契約を結ぶことないため、手間がかかりません。

契約形態をまとめることができると、契約関連の手間や時間を大幅に節約することができます。

相続税の節税効果

マスターリース契約は、相続税計算において有利なことがあります。

物件の所有者がマスターリース会社に全ての物件をリースするため、物件は満室とみなされます。

その結果、相続時には物件が100％稼働していると評価され、相続税の軽減が可能となります。

節税効果が高いので、相続など事情がある人は利用しやすいです。

リスクの分散

マスターリース会社が物件を個別に入居者にリースするため、テナント一人の退去や滞納が全体の収益に与える影響を軽減することができます。

特定の入居者に依存せずに安定した収入を確保できるという意味で、物件所有者にとって大きなメリットとなります。

マスターリース契約を利用するデメリット

賃料保証の不確実性

通常、マスターリース契約ではマスターリース会社がオーナーに対して固定の賃料を支払いますが、その後の入居者による賃料収入は保証されません。

入居者が存在しない場合や賃料滞納が生じた場合、マスターリース会社は契約を解除することもあるので注意が必要です。

契約解除の難しさ

所有者が契約を解除したい、あるいは契約条件を変更したいと考えても、解除や変更に対する制約が存在します。

特に長期間の契約や解約に関する罰則がある場合、所有者の資産運用が制約される可能性があります。

契約を締結する前に、その内容を詳細に確認し、将来の計画に合った契約期間や解約条件を選択することが重要です。

所有者の制御権の制限

マスターリースには、所有者が物件に対する具体的な指示を出しにくいというデメリットもあります。

マスターリース契約では、物件の管理や運営はマスターリース会社に委ねられるため、所有者は日常的な運営や管理に関与することが難しくなります。

また物件の改善や変更を自身の意思で行うこと、入居者の選定や契約条件の変更なども制約されます。

所有者が物件に対して直接的なコントロールを行いたい、あるいは自己の判断で運営を行いたい場合、マスターリースの制約は不都合となる可能性があります。

マスターリース契約とサブリース契約の違いを把握しておこう

不動産投資においてマスターリース契約とサブリース契約は、賃貸経営を円滑にし、収益性を高めるために重要な役割を果たします。

これら二つの契約形態は似てはいますが、その締結される主体と目的において大きな違いがあります。

マスターリース契約は、不動産の所有者（オーナー）とサブリース会社間で締結されるもので、オーナーはサブリース会社に対して物件の賃貸権を提供します。

これにより、オーナーはサブリース会社から一定の賃料を受け取ることができ、物件の空室リスクや管理の手間から解放されます。

一方、サブリース契約はサブリース会社と最終的な入居者との間で結ばれる賃貸借契約です。

この契約により、サブリース会社は入居者から賃料を受け取り、その一部をオーナーに支払います。この場合、サブリース会社は物件の管理や入居者からのクレーム対応などの運営業務を担うことになります。