不動産管理で経費にできるモノとできないモノを紹介！判断基準と節税効果

不動産投資を行うとも多方面で支出が発生します。

その支出の中には、不動産管理を遂行のためにかかる支出も含まれています。

今回は、不動産管理を行う過程で発生する支出の中で経費として申請できるものとできないものについて紹介します。

さらに経費にできるモノとできないモノの判断基準と経費申請による節税ポイントも併せて解説します。

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不動産管理関係で経費計上ができるモノ

不動産管理の手段は、2パターンあり、オーナー自身が不動産を管理するパターンと、管理会社に管理を委託するかのいずれかになります。

どちらの方法を取るかによって、管理関係で発生する支出が異なります。

ここでは、不動産管理関係で発生する支出の中で経費申請が認められているものを紹介します。

管理会社への管理委託料

不動産の維持管理を専門の管理会社に委託する際、その委託料は不動産管理会社の経費となります。

これには設備の点検や清掃などの日常的な管理業務が含まれ、これらは不動産業を営むうえで欠かせない経費として計上可能です。

管理費

管理費は、物件の日々の運営に必要な経費を指し、設備の維持、修理、清掃に関連する費用などが含まれます。

これらの費用は物件の価値を維持し、良好な状態を保つために重要であり、不動産経営における経費として認められます。

保険料

賃貸物件に対する火災保険や地震保険などの保険料も経費計上が可能です。

これらの保険は、万が一の事態に備えるために重要であり、保険料は不動産所有者の経費として計上されます。

修繕費用

物件の破損や老朽化に伴う修繕費用は、経費として計上できます。

これには壁の修理、配管の更新、屋根の改修など、物件を適切な状態に保つために必要な作業が含まれます。

ただし、大規模な改修工事は固定資産として計上する必要がある場合もあります。

投資ローンの支払利息

不動産を購入する際に金融機関から借り入れた場合、そのローンの返済に伴う利息も経費として計上できます。

これには、土地や建物の購入に関わる借入金の利息が含まれ、企業であれば、支払利息の全額を経費として扱うことが可能です。

個人の場合、不動産所得が赤字の際には利息を経費にできないこともあります。

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仲介手数料・広告宣伝費

不動産の入居者募集に際し、仲介会社を通じて行われる場合、入居者が決定した際に発生する仲介手数料は経費として計上できます。

さらに、募集に必要な広告宣伝費も、不動産経営における必要経費として認められます。

これらの費用は、入居者を確保し物件の運用を効率化するために不可欠です。

固定資産税

土地や建物の所有者には固定資産税が課されます。

この税金は、不動産を所有する個人および法人に関係なく発生し、所在地の市町村に対して納付されます。

固定資産税は、不動産経営における経費として全額計上することが可能です。

減価償却費

賃貸物件の建物部分に関しては、法定耐用年数に基づいて減価償却を行い、その償却費は経費として計上できます。

この計算は、物件の長期的な価値減少を反映し、毎年の必要経費として認識されます。ただし、土地の購入費用は減価償却の対象外です。

自動車関連費用

不動産管理会社が自動車を購入した場合、その購入費用は減価償却を通じて経費計上が可能です。

自動車に関連する税金、保険料、ガソリン代、車検費用、駐車場代、高速料金なども経費として認められます。

これらの費用は、不動産管理業務の効率化とサービス提供に直接貢献します。

旅費・交通費

不動産管理業務において、役員や従業員が事業関連の打ち合わせや物件訪問のために発生する旅費や交通費は、経費として計上できます。

これには、公共交通機関の利用料金や宿泊費などが含まれます。ただし、私的な利用分は経費に含めることはできません。

不動産管理関係で経費計上ができないモノ

不動産管理関係で発生する支出の中には、経費として認められないものが含まれています。

ここでは、経費として計上できないモノを3つ紹介します。

スーツや靴などの購入費用

不動産管理会社の業務遂行には、スーツやビジネスシューズなど、職業的な装いが求められます。

しかし、これらの衣服や靴、アクセサリーの購入費用は、個人の服装に関するものであり、会社の経費としては認められません。

職業に適した服装は重要ですが、それにかかる費用は個人が負担すべきものとされています。

反則金や罰金

不動産管理会社の業務中に発生した駐車違反やスピード違反などの反則金や罰金も、経費として計上することは認められません。

これらの費用は法律違反に伴うものであり、会社の正規の経費とは見なされないため、個人が責任を持って支払う必要があります。

法人税などの税金

不動産管理会社が発生させる利益に対して納付される法人税や法人住民税は、会社の経費として計上することができません。

これらの税金は企業の利益に基づいて課せられるものであり、その支払いは企業の責任として捉えられ、経費としての扱いは受けません。

法人税は、会社の利益に対する国への貢献として捉えられるため、経費計上の対象外です。

不動産管理関係で経費として認められるモノの判断基準

不動産投資で経費として計上できるか否かの基本的な判断基準は、その支出が家賃収入を得るために直接的に関連しているかどうかにあります。

具体的には、物件の購入、維持、管理、改善に直接関わる費用が経費として認められます。

これには、物件の修繕費用、管理会社への委託料、広告費、不動産仲介手数料などが含まれます。

一方で、プライベートな支出は経費にはなりません。

例えば、物件を所有している場所への旅行であっても経費とはなりません。

しかし、物件の下見や契約のために発生した旅費は、事業に直接関連しているため経費として計上できます。

この際、実際に物件関連の活動に充てられた日数に対応する費用のみが経費として認められる点に注意が必要です。

経費として計上できるかどうかの判断には、常に「その支出が不動産事業のためのものであるか」という視点が必要です。

事業に直接関係しない個人的な費用は経費にはなりませんが、事業の運営に必要な費用は経費として認められるのが一般的な原則です。

不動産管理関係の支出を経費にすることで得られる節税効果

不動産管理における支出を経費として計上することは、節税の重要な手段の一つです。

不動産経営において発生する多くの費用は、経費として計上することが可能であり、これにより課税所得を減少させることができます。

ここでは、経費計上で得られる恩恵について紹介します。

課税所得の減税

不動産管理における経費計上の最大の利点は課税所得の減少です。

物件の修繕費、管理費、広告宣伝費、仲介手数料などの経費は、不動産事業から得られる利益から差し引かれ、課税所得を減らします。

これにより、不動産投資から得られる収入にかかる税金が合法的に減少し、手取りの利益が増加します。

減価償却費の最大化が図れる

不動産投資において重要な節税要素の一つが減価償却費です。

購入した建物は、法定耐用年数に基づいて減価償却を行うことができ、毎年一定額を経費として計上します。

これは物件の価値減少を反映したもので、現金支出がないにもかかわらず税負担を軽減する効果があります。

不動産投資の財務負担の軽減

不動産投資に関連するローン利息も経費として計上できることは、投資の財務負担を軽減します。

ローンの利息支払いは、物件の購入や改善に直接関わるため、経費として認められます。

これにより、不動産投資の全体的なコストが低減され、投資の利益率が向上します。

これらの経費計上のポイントは、不動産経営の効率性を高め、税負担を最適化するために非常に重要です。

適切な経費計上は、不動産からの純利益を最大限に引き上げ、投資のリターンを改善します。

ただし、経費計上の適用には税法に基づく正確な理解と、適切な文書管理が必要です。

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不動産管理で発生する支出の経費計上に関する質問

ここでは、不動産管理で発生した支出を経費計上する前に解決しておきたい疑問や知っておきたいことを解説して行きます。

物件の工事にかける費用は経費として認められる？

不動産管理における物件の工事費用の経費計上は、その性質によって異なります。

資本的支出として認識される工事は、物件の資産価値を上げるもので、耐用年数を通じて減価償却されます。

一方、修繕費は原状回復を目的とし、工事年度に一括で経費計上可能です。

例えば、既存の設備を新型に刷新する工事は資本的支出に該当し、同じ型や機能の設備への交換は修繕費として計上できます。

判断が難しい場合は、物件取得価格の10%以内の出費であれば修繕費と見なされることが一般的です。

領収書は何年保存しておくべき？

経費として計上した領収書は、白色申告の場合5年間、青色申告の場合7年間保存する必要があります。

これは税務調査に備え、計上した経費の正当性を証明するためです。

領収書がない場合は、支払いの事実を示す他の書類（旅費精算書や出金伝票）を利用し、日付、支払い相手、勘定科目、内容、金額を明記します。

ただし、これらは領収書の代わりに用いるもので、可能な限り領収書の発行を受けるべきです。

経費の記録はExcelなどで管理してもいいの？

経費の記録はExcelで管理しても問題ありませんが、手動での記録は計算ミスが生じるリスクがあります。

より精度の高い管理を望む場合は、会計ソフトの利用が推奨されます。

初心者向けの「会計freee」、低価格でサポート充実の「弥生オンラインシリーズ」、請求書や経費精算機能を備えた「マネーフォワード クラウド確定申告」などが市場にはあり、これらは使いやすさや機能面で異なります。

会計ソフトを使用することで、経費管理の効率化と正確性の向上が期待できます。

不動産管理関係で経費にできるモノはいずれも経営に関与しているモノであること

不動産投資において経費として計上できるのは、家賃収入を得るために直接関連する費用です。

これには、物件の修繕、管理委託料、広告費、仲介手数料などが含まれます。

個人的な支出、例えばプライベートな旅行費は経費にはなりませんが、物件の下見や契約のための旅費は事業に直接関連しているため、経費として認められます。

重要なのは「支出が不動産事業のためのものであるか」を基準に判断することです。

事業に必要な費用は経費として認められるが、事業に直接関係しない個人的な費用は経費にはならないというのが原則です。