オーナーチェンジ物件が売られている理由は分かる？購入で失敗しないためにチェックすべきポイント
入居者が住んでいる状態でオーナーだけが変わるオーナーチェンジ物件というものがあります。
家賃収入がすぐに期待できるので、不動産投資をお得に始められるという特徴があります。
しかし、オーナーチェンジ物件は既に入居者がいる分、隠れた問題が表に出にくいので注意が必要です。
「本当に良い物件であれば、売られるはずがない」という認識も、購入前には持っておく必要があります。
今回は、オーナーチェンジ物件がなぜ売られているのかチェックするポイントを解説していきます。
インボイス制度導入が不動産管理に与えた影響とは？オーナーや管理会社が行う対応について解説
オーナーチェンジ物件とは
オーナーチェンジ物件とは、入居者が住んでいるそのままの状態で不動産オーナーだけが変わる物件です。
新しいオーナーは、物件を購入した日から入居者がいる状態であり、家賃収入がすぐに発生します。
また、賃貸物件は借主から敷金を預かっている場合が多くあります。。そのため、前オーナーから敷金も引き継ぎ、退去時に敷金を返還する義務も引き継ぐのです。
その他、入居者の故意、過失を除いた建物や周辺設備の修繕義務、入居者が快適に過ごせるよう、トラブルなどに対応する義務も生じます。
購入しても問題ないオーナーチェンジ物件は？
ここでは、購入しても問題ないオーナーチェンジ物件について解説します。
地主大家が売却している
地主大家が売却しているケースでは、新築として建てられている場合が多いです。新築物件は定期的なメンテナンスがしっかり行われているケースも少なくありません。
また、当初から物件の所有者が変わっていない場合は、地主が建てた物件である可能性が高いです。
登記簿謄本（登記事項証明書）で所有者を確認しておきましょう。
相続人が売却している
相続税を納付する場合や相続人が複数いるケースで財産分与を行う際に現金化するなどがあげられます。
つまり、物件を売却している場合は、相続が発生したことにより、現金が必要になったケースが多いのです。
そのため、物件に問題がある可能性は低いでしょう。
相続により名義が変更されるため、登記簿謄本（登記事項証明書）で確認しておくとよいでしょう。
物件の所有期間が5年以上経っている
所有期間が5年以上経過している物件を売却すると、譲渡所得税が安くなります。
このタイミングで物件を売却しているということは、何らかの計画を行ってから売却している可能性が高いです。
一方、5年以内に物件を売却している場合は、何らかの問題があった可能性が高いといえるでしょう。
修繕履歴がしっかりしている
オーナーチェンジ物件は、修繕履歴がしっかりと記録されているケースは少ないです。
修繕履歴には、主に給湯器の設置年数や外壁の塗り替え、消火器の入れ替え、雨漏りの修繕などが記載されています。
マンションの管理会社から取得できる場合がほとんどです。修繕履歴がしっかり記録されていれば、安心して物件を購入できるでしょう。
注意すべきオーナーチェンジ物件
入居者とオーナーが揉めている
入居者と旧オーナーがもめているケースです。部屋の設備について修繕しないまま、オーナーチェンジが行われた際は新オーナーに対応が迫られます。
新オーナーになった途端に入居者ともめるようなことがあれば、空室率が上がる可能性もあり、注意が必要です。
入居者が賃料の値下げを交渉している
入居者が賃料の値下げを交渉するケースも少なくありません。
新オーナーになってすぐに賃料の値下げ交渉になると、当初、予想していた収益よりも低くなる可能性が高いです。
また、入居者が賃料の値下げを求めるということは、物件に何らかの問題がある場合もあるでしょう。
隣人トラブルが多発している
賃貸物件には、隣人トラブルがつきものです。
たとえば、夜に友人とお酒を飲んで騒いだり、DIYで生じる大きな物音などの騒音問題があげられます。
その他、ペットの悪臭問題、ゴミ出しのマナー違反などもあります。
トラブルが多い物件は、入居者が続けて退去する可能性もあり、購入を控えた方がよいケースもあるでしょう。
頻繁に空室になる部屋がある
頻繁に空室となる部屋は、何らかの原因がある物件ということです。
快適な物件であれば、長く住み続けるはずです。
たとえば、日当たりが悪い、断熱性・気密性が明らかに劣っている、壁が薄くて物音や足音が響きやすいなど、構造上の問題が生じている場合もあります。
頻繁に空室になる場合は、入居してもすぐに退去する可能性が高いです。
オーナチェンジ物件の売却理由を知る方法
不動産会社に資料を要求する
オーナーチェンジ物件を購入する場合は、不動産仲介会社に資料を求めることが大切です。
オーナーチェンジ物件を購入する際に必要な資料は、以下のとおりです。
- レントロール
- 修繕履歴
- 登記簿謄本（登記事項証明書）
- 固定資産税納税通知書
- 建物の損害保険料に関する資料
- 管理費に関する資料
レントロールとは、賃貸借契約の状況が記載された一覧表です。家賃明細表とも呼ばれています。
階数・号室・現況・用途・入居者・契約年月日・原契約日などが記載されており、オーナーチェンジ物件の購入を判断する上では必須の資料となります。
レントロールについては、旧オーナーに請求することが可能です。
不動産会社の担当と入念に話し合う
物件の状況は、購入前に担当者へ根掘り葉掘り聞いてみることが大切です。
購入前に必ずしも全ての情報を共有してもらえる訳ではないため、こちらからの働きかけが重要になります。
入居者と旧オーナーがもめていないか、入居者が賃料の値下げを交渉していないか、隣人トラブルが多発している物件ではないか、頻繁に空室になる部屋がないかなど、不動産会社の担当者と話し合うことが大切です。
オーナーチェンジ物件を購入する時に注意するポイント
ここでは、オーナーチェンジ物件を購入する時に注意するポイントについて解説します。
修繕履歴を確認しよう
修繕履歴がある場合は、大規模修繕がなされているかを確認します。
一般的には、10〜15年周期で行われていますが、大規模修繕が行われていない場合は、物件購入後、すぐに修繕しなければならない可能性も否定できません。
具体的には、外壁タイルの剥落や雨漏りなどが起きる可能性があります。
また、修繕履歴は、個人の売主に請求しても残していないケースもめずらしくありません。
修繕履歴がないということは、管理が行き届いていないこともあるのです。
修繕履歴がない場合は、口頭で売主に聞くしかありません。
謄本の所有履歴を把握しておこう
前述したとおり、地主大家が売却しているケースや相続人が売却しているケースでは、優良物件である可能性が高いです。
しかし、不動産投資家から何度も売却が繰り返されている場合は、何らかの問題を抱えている場合もあります。
特に5年以内に売却されている場合は注意が必要です。
物件実査は必ず行う
オーナーチェンジ物件は、必ず物件実査を行いましょう。資料通りの物件であるか、詳細まで確認する必要があります。
たとえば、エアコンや給湯器などの設備交換時期や階段、郵便ポストなど、共用部分の状況、周辺環境、嫌悪施設などです。
また、大型商業施設やスーパー、コンビニ、市区町村役場、郵便局など、生活する上での利便性も確認しておきましょう。
一方、入居している物件は、原則、中を見ることができません。周辺環境など、調査できるところはできる限り行いましょう。
オーナーチェンジ物件は売る理由を知った上で購入を検討しよう
オーナーチェンジ物件の購入を考える際には、売主の背景や物件を売る理由を把握することが重要です。
地主や大家が売却している場合、物件は良好な状態で管理されている可能性が高いです。
また、相続人が売却するケースでは、維持管理に関する意欲が低下している可能性があり、物件の状態に注意が必要です。
特に、過去5年以内に複数回売却されている物件は、何らかの問題を抱えている可能性があり、その背景を理解することで、将来的に発生しうるリスクをあらかじめ避けることができます。
