アパート経営の経費で落とせるものと落とせないものは？判断基準と節税のポイントを解説

アパート経営やマンション経営などで不動産収入を得ていくまでに、様々な費用が発生します。

経営を行って行く中で発生する費用には、管理修繕費や通信費、新聞書籍代などがあり、不動産収入は、経営の中で発生したこれら費用をすべて支払った後に残った額です。

しかし、経営の過程で発生した費用の一部は、所得税法上、必要経費として申請ができ、申請が認められた経費については控除対象になります。

なお、申請して認められる費用すべてが経費として認められるわけではありません。

今回はアパート経営を行う中で発生した費用で経費として落とせる・落とせないものについて解説しながら、経費として認められる費用の基準について解説します。

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アパート経営の「経費」の判断基準

アパート経営を行う過程で発生した費用の一部は、「経費」として申請ができ、認可されれば所得税の税負担を軽減することができます。

しかし、経営の過程で発生したすべての費用を経費として申請することできません。

ここでは、経費として認められる費用の判断基準と、経費として計上することで得られる効果について解説します。

「アパート経営の経費」の判断基準

アパート経営を行う上で、経費として計上できるかどうかは重要なポイントとなります。

経費判断の基準としては、「アパート経営に直接関連があるか」が挙げられます。

これに該当する具体的な例としては、共用部の修繕費や入居者募集の広告宣伝費があります。

これらの費用はアパート経営の円滑な運営に直接寄与するものであるため、経費として認められるケースが多いです。

しかし、これが経費として認められるためには、費用の背景や目的を明確に文書化し、必要に応じて提出できるようにしておく必要があります。

アパート経営でかかった費用を経費計上することで得られる効果

アパート経営における経費計上は、税金対策として非常に重要な役割を果たします。

経費として計上できる費用が多ければ多いほど、課税所得は減少し、結果として支払うべき税金の額も少なくなります。

特に、家賃収入が高いアパート経営者にとっては大きな節税効果となります。

ただし、私的な費用や交際費など、経費計上にあたっては慎重な判断が必要です。

税務調査の際にはこれらの項目に注目が集まることが多いため、不適切な経費計上が発覚すると重大なペナルティを受けることもあります。

適切な経費計上を心がけ、税務署からの信頼を損ねないように注意しましょう。

アパート経営で経費として計上できるもの

アパート経営で発生した費用を経費として計上できるものは、アパート経営に関する費用であることです。

ここでは、アパート経営で経費として計上できる費用15種類を紹介します。

減価償却費

アパートの建物や設備にかかるコストは、減価償却費として毎年経費として計上できます。

例えば、アパート建設にかかった費用を法定耐用年数で割り、毎年一定額を経費として計上することが可能です。

木造建築のアパートの場合、法定耐用年数は22年とされており、この期間を通じて経費として計上することができます。

大きな費用をかけたアパート建設では、この減価償却費が大きな節税効果をもたらす可能性があります。

しっかりと計算を行い、適切な経費計上を心掛けましょう。

管理費・管理委託費

アパート経営においては、アパートの管理費や、管理を委託する際の費用も経費として計上可能です。

エレベーターの保守や共用部分の清掃費用、または管理会社に支払う委託料などがこれにあたります。

これらの経費は、アパートの品質を維持し、長期的な経営を支える重要な投資と言えます。

適切な管理を行うことで、入居者の満足度を高め、安定した収入を得ることが可能になるため、管理にかかる費用の計上は重要なポイントです。

修繕費・修繕積立金

アパートの修繕にかかる費用も経費として計上できますが、その内容によっては「資本的費用」とされ、計上方法が異なる場合があります。

日常的なメンテナンスや小修繕は修繕費として直接経費計上が可能ですが、アパートの価値を高めるような大規模な改修は資本的費用となり、減価償却費として計上することになります。

また、大規模修繕のために積み立てる修繕積立金は、支払った段階では経費として計上できませんので注意が必要です。

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租税公課

アパート経営においては、固定資産税や都市計画税といった公租公課も経費として計上することが可能です。

これらはアパートを所有し経営する上で必須の費用であり、適切に計上することで税負担を軽減することができます。

ただし、所得税や法人税自体は経費として計上することができませんので、その点を誤解しないよう注意が必要です。

損害保険料

アパート経営においては、火災保険や地震保険などの損害保険料も経費として計上することができます。

これらの保険は、万が一の事態に備えるために非常に重要であり、アパート経営のリスク管理を支えるものです。

保険料は契約期間に応じて経費計上の仕方が変わるため、注意が必要です。

1年ごとの契約であればその年に全額計上できますが、長期契約の場合は分割して計上する必要があります。

適切な保険加入とともに、正確な経費計上を行いましょう。

借入金利息

アパート経営においてアパートローンを利用する際、支払う利息は経費として計上することが可能です。

元本の返済分は経費にできませんが、借入金の利息はその対象となります。

しかし、注意点としては、建物が建つ前の段階で支払った利息は計上できないため、建物が完成しアパート経営が始まってからの利息分だけが経費として認められます。

ローンの詳細な利用目的と支払い内容をしっかりと把握し、適切に経費計上を行うことが大切です。

交通費

アパート経営に関連した業務のために発生した交通費は経費として計上できます。

物件の現地確認や管理業務、入居者との打ち合わせ等でかかる交通費が、これに該当します。

ただし、プライベートでの移動費用とはきちんと区分けをして管理する必要があり、領収書や交通費メモを保存しておくと良いでしょう。

これにより、確定申告時にスムーズに経費申請ができます。

通信費

アパート経営においてかかる電話代やインターネット通信費も経費として計上可能です。

不動産会社や入居者との連絡、アパート検索等で利用する通信料金は、アパート経営に直接関係しているため経費として認められます。

ただし、プライベート利用分との区別が必要です。

別々の契約をする、あるいは使用明細を保存しておくことで、きちんと計算し申告することができます。

広告宣伝費

入居者を募るための広告や宣伝にかかる費用は、経費として計上できます。

不動産ポータルサイトへの掲載料、チラシやポスターの制作費、イベントの開催費用など、入居者集客のために直接かかる費用は全てこれに該当します。

広告宣伝活動はアパート経営において非常に重要な要素であり、効果的な投資として位置づけられます。

新聞図書費

アパート経営に関連した情報収集のために購入した新聞や書籍、専門誌等の費用も経費として申請することができます。

市場調査や経営ノウハウの習得、法改正等の情報を得るためにはこれらの資料が不可欠です。

ただし、個人的な読書や趣味での購入分は経費として計上できませんので、用途を明確にし、適切な管理を心がける必要があります。

接待交際費

アパート経営を成功させるためには、様々な関係者とのコミュニケーションが欠かせません。

管理会社や税理士など、アパート経営に関わるプロフェッショナルとのネットワーキングを深めるために発生する接待交際費は、経費として計上することが可能です。

ただし、これには注意が必要で、アパート経営に直接関わる業務に限定されるため、私的な飲食費や贈り物は対象外となります。

適切な管理と適切な文書化を行い、税務署のチェックにも耐えられるようにしましょう。

立ち退き料

アパート経営において、時には住人に立ち退いてもらう必要が出てくることがあります。

家賃の滞納が続いたり、トラブルを起こす住人がいる場合、円滑な運営のために立ち退き料を支払うことが最善の選択となることがあります。

これらの立ち退き料は、アパート経営に直接関連する費用として経費計上が認められます。

ただし、この費用もきちんと文書化し、税務署に提出できるようにしておく必要があります。

事務用品費

アパート経営における日々の業務を円滑に行うためには、事務用品が欠かせません。

契約書に使うボールペンや帳簿を記入するためのノートなど、これらの小さな費用も積もれば大きな金額になることがあります。

これらの事務用品費は、アパート経営に直接関わる費用として経費として計上することが可能です。

小さな費用でもきちんと管理し、経費として計上することで税金を節約しましょう。

仲介手数料

アパートを購入する際、多くの場合不動産会社を通じて行います。

このときに発生する仲介手数料も、アパート経営に直接関わる重要な費用となります。

この仲介手数料は、物件購入価格の一部として計上されることが一般的であり、アパート経営を始めた初年度に経費として計上することが可能です。

これにより、初年度の税負担を軽減することができます。

青色専業従事者への給与

アパート経営を家族で行っている場合、家族がアパート経営に関する業務を助けてくれることがあります。

この家族に支払う給与も、条件を満たせば経費として計上することができます。

ただし、給与を経費として計上するためには、「5棟10室以上」のアパートを保有している必要があります。

これに満たない場合、給与を経費として計上することはできませんので注意が必要です。

アパート経営で経費として計上できないもの

冒頭でも触れたように、アパート経営で発生した費用の中には、経費として認められない費用も存在します。

それらは主に、アパート経営に直接関係しない費用になります。

ここでは、アパート経営で経費として計上できないものについて紹介します。

アパートローン返済のうち元本部分

アパートの購入や建設のためにローンを利用することは一般的ですが、ローンの返済に関しては全てが経費として認められるわけではありません。

返済額のうち元本にあたる部分は資産を取得しているだけとみなされ、経費として計上することはできません。

しかし、利息部分に関しては資金調達のコストとして認識されるため、経費として計上することが可能です。

この点を理解し、適切に経理処理を行うことが重要です。

アパート経営とは関係がない税金

アパート経営には様々な税金が関わってきますが、その中でも所得税や法人税といった直接の経営活動とは関連のない税金は経費として計上することができません。

一方で固定資産税や不動産取得税など、アパート経営に直接関連する税金は経費として認められる場合があります。

税金の種類によって経費計上の可否が異なるため、適切な知識と理解が求められます。

実際に修繕が行われていない場合の修繕積立金

アパート経営では定期的なメンテナンスや修繕が不可欠ですが、修繕積立金に関しては実際に修繕が行われたタイミングでのみ経費として計上が認められます。

積立てただけでは経費として認められず、実際に修繕を行った際にその費用と合わせて計上する必要があります。

この点を理解し、適切な経理処理を心がけましょう。

アパート経営に関係ない費用

アパート経営と直接関係のない費用や私的な費用は経費として計上することができません。

これには家族への贈り物や個人的な娯楽費用などが含まれます。

アパート経営に関連する費用であれば経費として認められる可能性がありますが、私的な費用とビジネス関連の費用を明確に分け、適切な帳簿をつけることが重要です。

経費で落とせないか不明な場合は家事按分を使用する

アパート経営で発生した費用は「経営に直接関係しているモノ」であれば、経費として落とすことができますが、経費にできるかどうかわからないものもあります。

その大部分が、アパート経営とプライベートの両方の面で使用するものです。

例えば、パソコンやガソリン代などが該当します。

これらを経費として落とせるか分からない場合は、家事按分というものを使用します。

ここでは、家事按分について解説すると同時に、家事按分の計算方法について解説します。

家事按分とは

経費として計上できるか不明確なケース、特にアパート経営とプライベートの両方で利用するようなアイテムに関しては「家事按分」という方法を活用すると、税務上有利になることがあります。

家事按分とは、使用目的に応じて経費を分割して計算する手法を指します。

例えば、あなたが所有する車をアパートの管理や入居者との打ち合わせのために利用するとき、それらの活動にかかるガソリン代や維持費などを経費として計上することができます。

ただし、この車をプライベートでの買い物や旅行にも使用している場合、全ての費用を経費として計上することはできません。

ここで家事按分が登場します。

家事按分を適用することで、ビジネス用途で使用した分のみを計算し、その金額を経費として申告することが可能になります。

具体的には、ビジネスでの使用割合とプライベートでの使用割合を正確に計算し、それに基づいて経費を按分します。

この家事按分を正確に行うことで、税務調査の際にも説明責任を果たしやすくなりますし、必要以上に税金を支払うことを防ぐことができます。

ただし、家事按分を行う際には、使用目的や使用割合を正確に記録しておくことが必要です。

例えば、車の場合は走行距離を記録し、どの距離分がビジネス用途で利用されたかを明確に示す必要があります。

このように家事按分を活用することで、アパート経営における経費計上の幅が広がり、経済的な負担を軽減することができます。

ただし、その適用には注意と正確な記録が求められるため、日々の管理を怠らないようにしましょう。

家事按分の算出方法

家事按分とは、プライベートとビジネスの両方で利用される物品やサービスに関する費用を、使用目的に応じて適切に分割し、ビジネス使用分だけを経費として計上する方法を指します。

正確な家事按分を行うことで、税務上のトラブルを避けることができ、経済的なメリットを享受することが可能になります。

家事按分の算出方法は一様ではなく、状況に応じて様々なアプローチが存在します。

税務署はその算出方法の妥当性を重視しているため、理にかなった根拠を持って割合を計算し、必要に応じてその根拠を提供できるようにしておく必要があります。

面積の割合

面積を基準に家事按分を行う方法は、特にオフィススペースとしても利用される住居の場合に適しています。

例えば、自宅の一部をオフィスとして利用している場合、そのオフィス部分の面積を住居全体の面積で割ることで、ビジネス使用分の割合を算出することができます。

この方法は、直感的で計算も比較的簡単であるため、多くのビジネスオーナーにとって取り入れやすい方法と言えるでしょう。

ただし、この方法を採用する際には、オフィスとして利用している部分と住居として利用している部分が明確に分かれている必要があります。

アパート経営関連の業務をした時間の割合

ビジネスとプライベートで利用時間が分かれる物品やサービスの場合、利用時間の割合に基づいて家事按分を行う方法があります。

この方法は、例えばインターネット利用料金や電話代の計算に利用することができます。

ビジネス使用分とプライベート使用分の時間を正確に把握し、全体の使用時間に占めるビジネス使用分の割合を計算して、その割合に応じた費用を経費として計上します。

この方法は正確な時間の記録が必要となるため、管理がやや煩雑になりますが、その分だけ正確な家事按分が期待できます。

利用した量を可視化できる場合の割合

物品やサービスの利用量が具体的に計測可能な場合、その利用量に基づいて家事按分を行う方法が考えられます。

この方法は、例えばガソリン代やプリンターのインク代の計算に利用することができます。

アパート経営関連での利用量とプライベートでの利用量をそれぞれ計測し、全体の利用量に占めるアパート経営関連の利用量の割合を計算して、その割合に応じた費用を経費として計上します。

この方法は、利用量が具体的に計測可能な場合に限られますが、その分だけ正確な家事按分が可能となります。

アパート経営の費用を経費で落とすことで節税できる税金

アパート経営で発生した各種費用を経費として申請し、認可を得ることができれば、納付する税金の金額が減らせるだけじゃなく、不動産収入を増やすこともできます。

ここでは、アパート経営の費用を経費で落とすことで節税できる税金について解説します。

所得税

所得税の節税は、不動産経営において非常に重要な要素です。

不動産所得は「総収入金額から必要経費を引いた金額」で計算されますので、必要経費を増やすことで所得を抑え、所得税を軽減することが可能です。

例えば、修繕費や管理費、減価償却費など、アパート経営にかかる様々な費用を正しく経費計上することが節税に繋がります。

さらに、小規模企業共済制度などの掛金も所得控除の対象となるため、これを活用することも有効な節税策と言えます。

住民税

アパート経営をしていると、住民税の節税も考慮する必要があります。

特に損益通算は有効な節税手段の一つです。

これは、不動産所得が赤字の場合、他の所得と合算して課税所得を計算し直すことができる制度です。

例えば給与所得がある場合、不動産所得の赤字分を給与所得から差し引くことで課税所得を減らし、住民税を軽減することが可能です。

この方法を上手く利用することで、節税効果を期待することができます。

相続税

相続税は資産の評価額に応じて算出されますが、アパートやマンションなどの賃貸物件を所有していると、その評価額が低くなることがあります。

特に土地に建物を建てると、土地の評価額が下がり、それに伴って相続税も軽減されます。

したがって、相続の際には不動産の評価方法を正しく理解し、適切な評価を受けることが重要となります。

また、相続税の計算方法や納税方法にも注意が必要です。

固定資産税

固定資産税は、不動産の評価額に応じて課税されます。

アパートやマンションなどの賃貸物件を経営している場合、土地や建物の評価額が低くなる傾向にあります。

これにより、固定資産税の節税が期待できます。

具体的には、賃貸物件の建物の評価額は、自己使用の建物に比べて低くなることが一般的です。

これにより、固定資産税の負担を軽減し、経営の効率化を図ることが可能です。

適切な資産評価と税金対策を行うことで、アパート経営の収益性を高めることが期待できます。

節税対策に繋がるアパート経営の進め方

アパート経営で発生した費用の一部を経費として申請し、認可されれば前述した税金の納付額の軽減に努められます。

無論、経営の進め方1つでも節税対策に繋がることもあります。

ここでは、節税対策に繋がるアパート経営の進め方について解説します。

赤字が出たら通算損益を行う

アパート経営を行っていて赤字が発生した場合、損益通算を利用して所得税や住民税を節約することが可能です。

家賃収入から経費を差し引いて所得を計算しますが、必要経費が家賃収入を上回ると赤字になることがあります。

この赤字を他の所得、例えば給与所得と通算することで、課税所得を減少させ、支払うべき税金の額を軽減することができます。

損益通算を行うことで所得税の還付を受けることができ、アパート経営が赤字でも経済的な打撃を軽減することが可能になります。

5棟10室以上のアパート経営は青色申告を提出する

アパート経営を大規模に行っている場合、青色申告を利用すると多くのメリットが得られます。

5棟以上、または10室以上の物件を経営している場合は、開業してから2か月以内に青色申告申請書を提出することで、青色申告のメリットを享受することができます。

青色申告を利用すると、所得から65万円の特別控除を受けることができるほか、専従従事者の給与を全額経費計上することが可能となり、損失の繰越が最大3年可能になります。

青色申告を行うためには複式簿記を利用した記帳が必要ですが、これによって得られる節税効果は大きいため、学んで利用することをお勧めします。

課税所得が900万円以上なら法人化を検討する

アパート経営から得られる所得が大きくなり、課税所得が900万円を超えた場合は、法人化を検討するとよいでしょう。

個人事業主の場合、課税所得が900万円を超えると所得税率が33%となりますが、法人の場合は最高税率が23.4%で固定されます。

また、法人では赤字を最大9年間繰越すことができ、これにより節税効果を期待することができます。

法人化には手間と費用がかかりますが、長期的な視点で節税対策を考えると十分なメリットがあると言えます。

アパート経営の費用を経費として計上すれば節税に繋がる

アパート経営を成功させるためには、収益管理と共に適切な節税対策が欠かせません。

経費を正確に計算し、適切に計上することで課税所得を抑え、所得税や住民税を節約することが可能となります。

具体的には、修繕費や管理費、ローンの利子など、アパート経営にかかるさまざまな費用を経費として計上することが重要です。

これにより、純利益を適正に把握し、税金を適切に計算することができるので、経営の効率化と節税の両方を実現することが可能となります。

経費計上のポイントを把握し、賢くアパート経営を進めていきましょう。