不動産投資は新築マンションと中古マンションどちらがおすすめ？それぞれのメリット・デメリットを比較

不動産投資を始める際、悩むのは物件選びです。

新築物件を購入して高い家賃収入を得るべきか、中古物件を安く購入して支出を減らすか、どちらが得か考えている人も多いでしょう。

新築物件と中古物件では、どちらもメリットとデメリットがあるので、把握してから自分に合った投資の仕方を選びましょう。

この記事では不動産投資を新築マンションで始めるメリットとデメリット、中古マンションで始めるメリットとデメリットをそれぞれ解説していきます。

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不動産投資を新築マンションで始めるメリット

高い家賃設定にしやすい

新築マンションは外観も綺麗でグレードの高い設備が整っていることもあり、入居者が集まりやすい特徴があります。

中古マンションと新築マンションで比較した場合、立地や間取りの条件が同等であれば多くの人が新築マンションを選びます。

そのため購入後10年は、安定した収入になることが期待できます。

空室が続くと家賃を下げる必要も出てきますが、新築マンションは入居者が集まりやすいことから、高い家賃設定を維持しやすいです。

また、新築物件では長期の家賃保証がついていることもあり、運用が安定しやすいです。

突然の修繕費がかからない

不動産投資でかかる費用として、突発的な修繕費が挙げられます。

特に中古マンションの場合は修繕費やメンテナンス費用が発生する確率が高いです。

しかし、新築マンションはすぐに修繕費がかかるケースは少なく、急な出費が出づらいメリットがあります。

突然の出費がなければ資金計画も立てやすいので、安定した経営がしやすいです。

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瑕疵担保責任が10年間ある

瑕疵担保責任とは、物件購入後に欠陥（瑕疵）が見つかった場合に、売り主負担で修繕しなければならない責任のことです。

雨漏りやシロアリ被害といった瑕疵が発覚すると、売主が修繕する必要があります。

瑕疵担保責任には保障期間がありますが、中古物件では2年間なのに対し、新築物件では10年間と長く保障してもらえます。

保障期間が長ければ突発的な支出を防ぐこともできるため、非常におすすめです。

不動産投資を新築マンションで始めるデメリット

価格が割高

新築マンションは、不動産投資の投資対象としては割高です。

本体価格に人件費や販売促進費が上乗せされているため、通常の価格に比べて多少高くなっています。

そのため将来物件を売却することになる際などに投資効率が悪くなります。

購入すると資産価値が大きく下がる

新築物件は誰かが所有した時点で新築ではなくなるので、築年数が浅くても誰かが登記したら次売り出すときには中古物件となります。

中古物件になると資産価値は大きく下がります。

また築20年までは資産価値が下落し続け、特に新築時から数年間は資産価値の下落率も大きいです。

資産価値が下がっていくと家賃も下げる必要が出てくるため、高い家賃で入居者を獲得できるのは長くても10年間程度です。

20年～30年の長期保有する分には問題ありませんが、5年～10年の短期間で物件を売却する予定の人は注意しましょう。

不動産投資を中古マンションで始めるメリット

物件価格が安い

中古マンションは新築マンションに比べて比較的価格が安いです。

新築マンションは販売時の販促費の上乗せがありますが、中古物件にはありません。

また新築マンションは一度でも誰かが所有した時点で中古物件になって資産価値が下がるので、築浅物件を購入すると割安できれいな物件を得られます。

中古マンションは安く購入できる点が魅力なので、賃貸として家賃を高く設定できる築浅物件などは利回りが高くなっておすすめです。

過去の管理状況が分かる

中古物件を購入する際は、過去の物件の管理状況が分かります

本当に入居者が集まるのか不安な場合でも、物件情報を確認することである程度空室リスクを予想できます。

これまでの家賃設定や空室期間の長さなどをチェックして、対策できるところは確認しておきましょう。

建物の修繕状況などを見れば、物件購入後の修繕費がどの程度かかるのかも予想できるため費用計算もしやすいです。

複数所有しやすくリスクを分散できる

中古物件は新築物件に比べて価格が安いため、複数所有しやすいです。

ワンルームマンション経営をする場合は、複数戸所有すれば収入が入らない空室期間を避けることもできます。

購入時期や築年数の異なる中古物件を複数所有することで、修繕リスクや災害リスクなどを分散させることも可能です。

不動産投資を中古マンションで始めるデメリット

自己資金を準備しておく必要がある

中古物件を購入する際は、自己資金をある程度準備しておく必要があります。

融資の条件として物件の評価を重視する金融機関がほとんどです。

ローンの返済が滞った際は物件を売却してローン返済費としますが、物件の評価額が低い場合はローン返済費を回収できないため、そもそもローンを組みづらいです。

ただし、新築物件のように物件価格が割高にはならないので、自己資金の準備は必要ですが総合的な費用は新築物件に比べて安いです。

管理費や維持費が高い

中古マンションは管理費や積立修繕費が新築マンションに比べて高くなりやすいです。

古い物件ほどメンテナンス費用が掛かってしまうのは仕方がありません。

築年数の古さによっては、共用部分にセキュリティシステムや宅配ボックスなどの設備を導入する必要があるケースも出てきます。

また大規模修繕費の一時金が物件購入後すぐに必要になると、大きな出費となるので資金計画に影響が出やすいです。

物件購入前に、管理費や積立修繕費の計算はしておきましょう。

表面利回りと実質利回りに差が出やすい

中古物件では、表面利回りと実質利回りの差が出やすい特徴があります。

表面利回りは経費を考慮せずに計算した利回り、実質利回りは経費や諸費用を考慮した利回りです。

不動産の広告で出されている利回りは表面利回りなので、修繕費がかかりやすい中古物件では実質利回りと差が出ているケースも多いです。

中古物件を購入する際は、経費や諸費用を計算した実質利回りを確認するようにしましょう。

不動産投資の表面利回りと実質利回りの違いとは？それぞれの計算方法と注意点を解説

不動産投資は新築と中古どちらがおすすめ？

不動産投資は新築と中古、どちらで始めればいいかは、投資家自身の状況に寄ります。

例えば自己資金が多く準備できているのであれば、中古物件を購入することができるため、高い利回りが期待できます。

また購入してから安定した収入が期待したい人は、新築物件を購入して高い家賃を維持しやすい選択を取ると良いでしょう。

それぞれのメリットとデメリットを比較して、自分に合った物件を選択するのが最適です。

不動産投資は新築マンションと中古マンションどちらがおすすめ？それぞれのメリット・デメリットを比較

築浅の物件かリノベーション済み物件もおすすめ

新築と中古どちらがいいか決め切れない人は、築浅の物件やリノベーション済み物件がおすすめです。

築5年以内の築浅物件はリフォームの必要もなく、周辺の新築物件と設備面ではそれほど差がありません。

そのうえ購入価格が安くなっているため、入居者が集まれば高い利回りが期待できます。

またリノベーション済み物件は、専門業者が築古物件の内装や設備などをすべて大規模改修した物件です。

築年数は古いですが、中は綺麗なので家賃を抑えて住みたい人に人気があります。

新築物件よりも価格が安く、リノベーションをしたところなので修繕費もかかりづらいので、経営が安定しやすいです。

不動産投資は新築と中古どちらもメリットがある！それぞれの特徴を理解して物件選びをしよう

不動産投資において、新築物件と中古物件の選択は、投資家にとって重要な意思決定の一つです。

両者はそれぞれに異なるメリットとデメリットを持ち、投資家の目的や資金状況によって最適な選択が異なります。

新築物件の大きな魅力は、最新の設備やデザインが採用されていることにあります。

これにより、高い家賃設定が可能となり、初期の収益性が高くなる傾向にあります。

また、新築時点でのメンテナンス費用が低く抑えられるため、短期間では運用コストを低く保つことができます。

しかし、新築物件は価格が高めに設定されているため、初期投資費用が大きくなるというデメリットもあります。

一方、中古物件の最大のメリットは、その比較的低価格にあります。

初期投資コストを抑えたい投資家にとっては魅力的な選択肢であり、適切なリノベーションを施すことで、資産価値の向上を図ることも可能です。

ただし、中古物件は年数が経過している分、修繕費がかかりやすい傾向にあります。

特に、大規模な修繕が必要となる場合、予期せぬ追加費用が発生するリスクも考慮する必要があります。