不動産広告の「告知事項あり」とは？該当する物件の特徴と注意点を解説
不動産投資に興味を持って物件広告を見ていると、たまに「告知事項あり」と書かれた物件を見かけるかと思います。
告知事項の有無は不動産投資で重要なポイントであり、物件選びの際に見落としてしまうと投資の失敗に繋がる可能性もあるので注意が必要です。
今回は、不動産広告の「告知事項あり」表記には一体どんな意味があるのかを初心者にも分かりやすく解説していきます。
「告知事項あり」とは？
「告知事項あり」と書かれている物件は、簡単に言うと訳あり物件です。
購入を検討する方に向けて、事前に告知しなければいけない事項のある物件だと認識しておくと良いでしょう。
告知事項に当てはまるのは、瑕疵と呼ばれるさまざまな欠陥になります。
物件の設計ミスや水漏れなどの物理的な瑕疵だけでなく、入居者の死亡事故や事件なども含まれます。
告知事項に該当する内容
告知事項に該当する内容としては、主に次の4つがあります。
- 物理的瑕疵
- 環境的瑕疵
- 心理的瑕疵
- 法的瑕疵
物件の欠陥である瑕疵にはいくつか種類があるので、どのようなものがあるか確認しておきましょう。
以下にそれぞれの内容を解説します。
物理的瑕疵
物理的瑕疵とは、物件や土地自体に存在する物理的な欠陥です。
特に建物の物理的瑕疵で多いのは雨漏りやシロアリ被害で、生活に影響が出ることがあるレベルの欠陥が物理的瑕疵とされます。
また、土壌汚染や地中障害物などの土地の欠陥も物理的瑕疵に挙げられます。
敷地の境界が確定していない場合なども、広義の物理的瑕疵とみなされます。
環境的瑕疵
環境的瑕疵は、安定した生活を阻害するような周辺環境の状況が当てはまります。
- 火葬場
- 葬儀場
- 墓地
さらに鉄道や高速道路を目の前で走っている騒音問題に直結するケースが挙げられます。
他には近くに暴力団事務所がある、化学薬品を扱う工場があるなどのケースも当てはまります。
実害はないが不快を感じる場合や、騒音・振動・異臭などの直接的に生活が妨害される場合のどちらも、瑕疵とみなされます。
心理的瑕疵
心理的瑕疵とは、買主が事実を知ることで心理的な抵抗を感じる瑕疵を指します。
過去の入居者の中に自殺者がいた場合などは、心理的瑕疵にあたります。
心理的瑕疵は事実を知った人がどのように感じるかに差が出やすい瑕疵なので、明確な基準はありません。
事件や事故があったとしても程度は明記されないので、不安であれば事故物件情報サイトなどで情報を集めておきましょう。
法的瑕疵
法的瑕疵とは、法律上問題を有する瑕疵があることを指します。
法的瑕疵の中でも特に多いのは、建築基準法・消防法・都市計画法に違反しているケースです。
建築基準法に違反しているケースでは、構造上の安全基準や容積率・建ぺい率などを法の基準に達していないことがあります。
法的瑕疵は新築物件においては違法建築となってしまうため、ほとんど存在しません。
しかし、法律が施行される前に建築された中古物件などでたまに見かけられるため、確認しておきましょう。
告知義務と契約不適合責任
「告知事項あり」の物件を販売している不動産会社は、宅建業法で告知義務を負うことを定められています。
瑕疵があることを知りながら故意に伝えなかった場合は告知義務違反となってしまうので、契約不適合責任として賠償金を支払うこともあり得ます。
契約不適合責任では、瑕疵が見つかって契約内容と異なる場合に売主に責任を負うことです。
購入後に伝えられていない瑕疵が見つかった場合は契約不適合責任として、契約解除や損害賠償責任を負わせることが可能です。
告知事項がある物件は、契約不適合責任がないようにしていると知っておきましょう。
「告知事項あり」の物件を選ぶ際の注意点
契約前にしっかり内容を確認する
告知事項のある物件を購入する際は、必ず告知事項の内容を確認しましょう。
不動産投資目的で購入する場合は、パートナー会社への確認も忘れずにおこなってください。
確認をした上で、実際の物件運用に影響がないと判断された場合のみ、購入をおすすめしあｍす。
周辺の事故は告知されないことがある
不動産会社には瑕疵を告知する義務がありますが、告知する期間や内容の程度については決められていません。
内容は任意で発表することになるので、詳細が共有されないケースもあります。
そのため、購入したいマンション周辺の事故や、隣のマンションで起こった事故などは告知をしてくれないこともあります。
「告知事項あり」の物件は購入時に要注意
「告知事項あり」の物件は、物理的瑕疵・環境的瑕疵・心理的瑕疵・法的瑕疵のどれかの欠陥を持っています。
直接的には被害がない瑕疵や、建物として問題がある瑕疵があるので購入する際は事前に確認しておきましょう。
また購入後に伝えられていない瑕疵が見つかった場合は、契約不適合責任として賠償責任を負わせることもできます。
「告知事項あり」の意味を知って、物件選びに役立ててください。
