REITと不動産投資を始めるならどっちがおすすめ？利回り・流動性・税制面について徹底比較

「不動産」を投資対象にした資産運用には、REITと不動産投資の2種類があります。

REIT(不動産投資信託)は、不動産を証券化し、証券市場にて売買することで、自己資産を増額できる投資手法であるのに対し、不動産投資は、自己資金、あるいはローンを組んで不動産を購入して管理・運用していく投資手法です。

どちらも「不動産」を投資対象に運用して利益を得る方法になりますが、「これから不動産を用いた資産運用をしていくならどっちがおすすめ」という疑問が思い浮かびます。

結論を述べると、どちらの方法にも一長一短の特徴や違いがあるため、こちらの方法が最適とは断言できません。

そこで今回は、REITと不動産投資それぞれの特徴と違いについて解説して行きます。

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REITと不動産投資の特徴と違い

冒頭でも紹介したように、REITと不動産投資はともに「不動産を投資対象に資産を増やしていく投資手法」になります。

ともに「不動産」という投資対象を持っていますが、対象物を持っているかいないかという違いがあります。

例えば、不動産投資は、実際に不動産(アパートやマンションなど)を購入して管理・運用して利益を得ていきます。

対して、REITは、不動産を持つ投資法人が小口化して発行した証券を購入して資産を増やしていきます。

つまり不動産を直接購入して資産を増やしていくのが不動産投資で、証券になった不動産を間接的に購入するのがREITになります。

また以下は、それぞれの違いをまとめた一覧表になります。

投資手法	現物不動産投資	REIT
不動産所有の有無	不動産を直接購入するため所有権あり	不動産を持つ投資法人が発見した証券を購入するため所有権はない
不動産の管理・運用	購入者(オーナー)あるいは不動産会社に管理委託	所有権を持つ投資法人が管理・運用
所得の種類	不動産所得に該当	配当金は配当所得、売却時の所得は譲渡所得に該当
利回りの高さ	物件によって収益性が変わってくる	銘柄によって利回りが変動
対象物件	戸建て住宅・マンション・アパートなどの居住用物件がメインになってくる	居住用物件からホテル・テナント物件、オフィスビルなどの事業用物件など多岐に渡る
ローン利用の可否	可能	不可能
流動性	低い	高い

REITと不動産投資の特徴の比較

前節でREITと不動産投資の特徴から伺える違いについて解説してきました。

どちらも不動産を対象にした投資手法になりますが、直接不動産を購入して、自身の手で運用・管理する現物不動産投資よりも、証券になった不動産を購入して運用するREITの方が購入の敷居は低いとも言えます。

とはいえ、どちらの手法を選ぶかは投資家が掲げる運用方針や目的によって変わってきます。

ここからは、投資を行う上で押さえておきたい「利回り」「レバレッジ」「流動性」「騰落率」「負担税率」の5つの観点からREITと不動産投資を比較していきます。

利回り

REITは、多数の不動産を保有・運用することで、収益を出す投資商品です。

REITの利回りは、主に物件の賃料収入や売却益などから来る配当に基づきます。

公開されているREITは一定の配当政策があり、安定した配当収益を期待できるケースが多いです。

対照的に、直接不動産を購入して運用する場合、利回りは物件の価格や賃料、維持管理費などの多くの変数に影響されます。

高い収益を追求する場合は、物件選びや賃借人の選定が非常に重要になります。

また、現物不動産投資の利回りを計算するときは「表面利回り」と「実質利回り（NOI）」を使用します。

たとえば、表面利回りは、「（年間家賃収入÷物件価格）×100」という計算式を用いて利回りを算出します。

この計算式中には、管理費用や税金などの諸経費が含まれていないため、あくまでおおよその利回りを知りたいときに活用します。

一方、「実質利回り（NOI）」は、表面利回りには含まれていなかった各種諸経費を含め、最終的に残る手取り金を基に利回りを算出します。

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レバレッジ効果

REITは、1口数万円から始められる手軽さがあるため、初めて不動産投資を始められる一方、投資を目的に利用できるローンはなく、自己資金が投資金額の上限になります。

そのため、リターンが投資可能な自己資金の範囲で決まってしまいます。

また基本的に公開市場での取引を前提としており、レバレッジを自らがコントロールすることは難しいです。

一方、直接の不動産投資においては、借入を利用することでレバレッジ効果を最大限に活用できる場合があります。

例えば、物件を一部の自己資金と大部分の借入で購入することで、資産価値の上昇による収益率の増加を狙うことができます。

しかし、レバレッジが高まることでリスクも増大するため、十分なリスク管理が求められます。

流動性

REITは証券取引所での取引が可能であるため、流動性は非常に高いと言えます。

取引時間内であれば、売買の実行が即座に可能であり、キャッシュ化することも容易です。

対照的に、直接の不動産投資は、物件を売却する際には多くの時間や手間がかかることが一般的です。

市場状況や物件の条件によっては、希望価格での売却が難しい場合もあり、流動性は低くなりがちです。

そのため、急な資金ニーズに対応する際にはREITの方が優れていると言えるでしょう。

騰落率

REITの騰落率は、証券市場での取引により日常的に変動します。

これは、不動産市場だけでなく、金利、経済成長、証券市場全体の動向など、多様な要因に影響されるためです。

また、多くのREITは複数の物件や不動産関連の資産に投資しているため、その多様性によってリスクが分散される可能性があります。

一方、直接の不動産投資の騰落は、物件の立地や質、地域経済の状況など、特定の要因に大きく依存することが多いです。

市場の需給バランスや経済の好不況により、価格が大きく上下する可能性があります。

負担税率

REITに関しては、特定の条件を満たすことで、法人税の負担を軽減できる制度が多くの国で設けられています。

これはREITが収益の大部分を投資家に配当として還元することを義務付けられているため、二重課税を避ける目的で導入されています。

しかし、投資家が受け取る配当には所得税が課されることが一般的です。

直接の不動産投資においては、物件の購入、所有、取得税、固定資産税、譲渡所得税などの税金が発生します。

これらの税金の計算は、物件の評価額や取得価格、売却価格などに基づきます。

一般的に、長期間所有することで資産の価値が増加した場合、譲渡所得税の負担が増える可能性があります。

総じて、REITと直接の不動産投資は、騰落率や負担税率の面で異なる特徴を持っています。

投資判断の際には、それぞれの特徴を理解し、自身のリスク許容度や投資目的に合わせて選択することが重要です。

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REITが持つ不動産投資にはないメリット

ここまで、資産運用における重要ポイントの観点からREITと不動産投資の違いを解説してきました。

REITは、株式同様、決算期ごとに配当がきたり、分散投資によるリスクヘッジができるなど、現物不動産にはできないことができる投資手法です。

また直接不動産を購入するわけでもないため、購入時における敷居が低いという徳地よぅもあります。

ここでは、REITが持つ不動産投資にはないメリットを紹介します。

少額から多種多様不動産に分散投資ができる

REITを利用する最大のメリットの一つは、投資家が少額の資金から始めることができる点です。

従来の不動産投資では、一つの物件を購入するためには大きな初期投資が必要であった。

しかし、REITに投資することで、株のように少額から参加が可能となります。

更に、REITは多様な物件やプロジェクトに投資を行っており、一つの投資で様々な不動産への投資を実現できるため、リスクの分散も図れます。

このような特性は、特に初心者や資金力の限られた投資家にとっては非常に魅力的です。

数日以内に所有証券を現金に換金できる

従来の不動産投資の場合、物件を売却する際には時間がかかります。

市場の状況や物件の特性、価格設定など、多くの要因に影響を受け、売却までの期間が不確定であることが普通です。

対照的に、REITの証券は証券取引所で取引されており、株式のように比較的短時間での売買が可能です。

これにより、必要に応じて短期間で資金を引き出すことができるので、資金の流動性が高まります。

また、市場価格によって即時に取引が行われるため、資産の価値をリアルタイムで把握することも可能です。

物件管理を投資法人に任せられる

不動産を直接所有する場合、物件の管理や運用、修繕といったさまざまな業務が発生します。

これらのタスクは、専門的な知識や時間、労力を要求されることが多く、投資家自身が手間をかける必要がありました。

しかし、REITに投資する場合、これらの物件管理業務は投資法人が担当します。

専門家が最適な運用や管理を行ってくれるため、投資家はその運用成果を享受するだけでよく、日常の運用面での負担が大幅に軽減されます。

この点は、忙しいビジネスパーソンや専門的な知識がない初心者にとって、REITの大きな魅力と言えるでしょう。

REITが抱えるデメリット

REITはリスクヘッジを踏まえながら資産運用ができる一方、リターンの上限が投資家の自己資産に依存したり、元値が落ちて損失を招く恐れがあります。

ここでは、REITが抱えるデメリットについて解説します。

投資法人の倒産・上場廃止リスク

REITの投資においては、直接の不動産投資とは異なり、投資法人への投資となるため、その法人の経営状況や信用リスクが影響を及ぼす可能性があります。

具体的には、投資法人の経営が悪化すると、その法人が倒産するリスクが考えられます。

また、上場しているREITの場合、何らかの理由で上場が廃止されると、投資家はその証券を市場で売買することが難しくなり、資金の流動性が失われる恐れがあります。

これらのリスクは、直接的な不動産投資では発生しづらいもので、REIT投資の特有のデメリットと言えるでしょう。

福利効果が得られにくい

従来の不動産投資では、所有する物件の利益だけでなく、物件の価値上昇による資産の増加（福利効果）に期待できます。

しかし、REITに投資する場合、直接の物件所有ではなく、証券としての取引となるため、物件の具体的な価値上昇を享受することが難しい場合があります。

REITの価格は、市場の需給や投資法人の業績など様々な要因に影響されるため、福利効果を確実に享受することが難しくなるというデメリットが存在します。

金融機関からの融資が得られない

REITの投資においては、一般的に金融機関からの融資を受けることが難しいとされています。

直接の不動産投資の場合、物件を担保として融資を受けることが一般的ですが、REITは証券形態での投資のため、そのような担保としての機能を果たすことができません。

このため、レバレッジを利用した投資戦略を取ることが難しいという点が、REITのデメリットとして挙げられます。

特に、レバレッジを活用して投資を行いたい投資家にとっては、この制約が大きなデメリットになるでしょう。

不動産投資が持つメリット

現物不動産投資は、実在する不動産を購入して、それを運用・管理しながら収益を得ていく投資手法になります。

REITとは違って、不動産を自分自身の手で管理・運用していく必要がありますが、運用方法1つで一月当たりの収益をオーナーの腕次第でコントロールできます。

ここでは、REITにはない不動産投資が持つメリットを紹介します。

毎月一定額の家賃収益が見込める

不動産投資の最も魅力的な側面の一つは、所有する物件からの家賃収益です。

不動産を所有し、それを賃貸として提供することで、毎月一定の家賃を受け取ることが可能となります。

これは安定的なキャッシュフローを生み出すことができる点で、特に長期の資産形成や収入源として考える場合には有利です。

一方、REITの収益は多様な物件や市場状況に依存するため、必ずしも一定の配当が得られるとは限りません。

ローン利用で不動産購入ができる

不動産投資の大きなメリットの一つは、金融機関から融資を受けつつ物件購入が行えます。

これにより、少額の自己資金から大きな物件を購入し、投資を始めることが可能となります。

また、不動産はその性質上、金融機関が安定した担保として認識しやすいため、比較的低金利での融資が受けられることも多いです。

ただしローンを組むには、所定の条件を満たしておく必要があります。

レバレッジ効果を効かせた投資が行える

不動産投資において、ローンを利用することでレバレッジ効果を最大限に活用することができます。

これは、自己資金を少なくしても大きな物件を購入することができるため、その収益性が高まることを意味します。

例えば、一部の自己資金とローンを組み合わせて物件を購入し、その家賃収益でローン返済を行いつつも、残りの収益を確保することができるのです。

このようなメカニズムは、REITのような証券投資では実現しにくいものです。

インフレに強い

不動産投資は、インフレ環境下でもその価値が維持されやすいという特性を持っています。

物価が上昇する中で、土地や建物などの不動産の価値も従って上昇しやすいため、資産価値の実質的な減少防止に期待できます。

さらに、インフレ時には家賃も上昇する傾向があるため、家賃収益の増加も期待できるでしょう。

これに対して、REITは市場の需給や金利環境など多くの要因に影響を受けるため、インフレ環境下での資産価値の保全は不動産投資ほど強力ではありません。

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不動産投資が抱えるデメリット

現物不動産投資は、投資用物件を持つオーナーの経営手腕1つで収益をコントロールできると言いましたが、これはメリットになると同時にデメリットにもなります。

詳細は後述しますが、現物不動産投資の収益は、オーナーの方針でゼロになることもあります。

またREITとは違って、配当金が決算期に振り込まれるというようなこともありません。

ここでは、不動産投資が抱えるデメリットを解説します。

空室リスクによる収益の減額

不動産投資における空室リスクは、持ち物件が入居者を確保できず、家賃収益を得られない期間が発生するリスクを指します。

一度入居者が見つかれば安定した収益源となる家賃ですが、その一方で物件が空室のまま長期間放置されると、収益は途絶え、維持管理費や固定資産税などの経費だけが発生し続けます。

この結果、収益性が損なわれ、投資の回収が困難になる可能性があります。

特に景気の低迷や地域の人口減少などの外部要因が影響を及ぼしやすく、これらのリスク要因を十分に考慮せずに不動産投資を行うと、思った以上の損失を被る可能性があります。

金利上昇による返済負担の増加

多くの不動産投資家は、物件の購入資金として金融機関からローンを受けることが一般的です。

初期の投資金額を抑えるため、そしてレバレッジをかけて収益を最大化するための手段として、ローンは非常に有効です。

しかし、その際の金利動向が投資家の負担に大きく影響します。

特に変動金利型のローンを利用している場合、金利が上昇すると、それに伴い返済額も増加します。

金利の上昇が持続的であれば、それまでの収益計画が狂ってしまい、返済負担が大きくなることで資金繰りに困難が生じる可能性も考えられます。

また、急激な金利の上昇は、物件の価格自体にも下圧力をもたらし、資産価値の減少リスクと合わせてダブルパンチの影響を受けることもあります。

REITによる資産運用が向いている方

ここでは、REITの特徴とメリット・デメリットを踏まえ、REITによる資産運用が向いている方の運用方針について解説します。

少額から資産運用を始めたい方

REITは、不動産関連の資産に投資する際の敷居を低くする方法として注目されています。

一般的に不動産投資と言うと、大きな資金が必要とされるイメージがありますが、REITならば株式と同じように1単位から購入することができます。

このため、初めての投資や、少額からのスタートを考えている方に適しています。

また、多くのREITは、さまざまな物件やプロジェクトに投資しており、少額の投資でもその多様性を享受することが可能です。

これにより、狭い範囲のリスクに偏ることなく、安定した運用が期待できます。

運用管理にかかる手間を極力省きたい方

REITは、不動産投資をプロフェッショナルな運用組織が行っているため、個人投資家が日常的に物件の管理や入居者対応を行う必要がありません。

直接不動産を所有する場合、物件の維持やトラブル対応、賃貸契約の更新など、多岐にわたる運用業務が発生しますが、REIT投資ではこれらの手間が省けます。

加えて、REITは証券取引所に上場しており、購入や売却もオンラインブローカーを通じて簡単に行えるため、取引に関する手間も少ないのが特徴です。

これらの利点を踏まえ、時間や労力をかけずに不動産関連の資産運用を行いたい方に、REITは非常に向いていると言えるでしょう。

不動産投資による資産運用が向いている方

ここでは、不動産投資の特徴とメリット・デメリットを踏まえ、REITによる資産運用が向いている方の運用方針について解説します。

現物不動産を将来的に持ちたい方

不動産投資は、具体的な物件を所有することを意味します。

このため、アパートやマンションなどの現物資産を手に入れ、将来的に自身や家族の生活基盤として活用したいと考える方には特に向いています。

不動産は、その存在感や使用価値だけでなく、長期的な価値の保持も魅力とされます。

また、将来的に子孫に資産を継承する際にも、現物不動産は有形の遺産として受け継がれるメリットがあります。

所有する喜びや安心感を求める方にとって、直接的な不動産投資はその欲求を満たす最適な方法と言えるでしょう。

海外移住を検討している方

不動産投資は、国内だけでなく海外物件への投資も可能です。

海外の不動産市場は、日本とは異なる投資機会やリターンを提供することが多いので、多様な投資戦略を考える上で魅力的です。

特に、将来的に海外移住を検討している方は、移住先として考えている国や地域での不動産投資を通じて、現地の市場や環境を理解する良い機会となります。

また、移住後の住居やビジネスの基盤として、事前に物件を取得しておくことで、移住の際のスムーズな移行を実現できます。

レバレッジ効果を最大限活用したい方

不動産投資においては、金融機関からの融資を活用して物件購入を行うことが一般的です。

このように、少ない自己資金で大きな資産を取得することを可能にするのが、レバレッジ効果です。

適切なレバレッジを活用することで、資産の増加やキャピタルゲインの最大化が図れます。

リスクをよく理解し、戦略的に融資を活用したいと考える投資家にとって、不動産投資はその魅力を十分に発揮する運用方法と言えるでしょう。

REITと不動産投資のどっちを選ぶかは投資家の運用方針によって決まってくる

投資家にとって、適切な投資先の選択は、その運用方針や目的、リスク許容度に強く依存します。

REITと不動産投資という二つの主要な不動産関連の投資方法は、多くの共通点を持ちながらも、それぞれ独自の特徴やメリットを有しています。

REITは、多様な不動産資産に分散投資を行いやすく、少額からのスタートが可能であり、物件の管理やメンテナンスといった手間を省くことができるメリットがあります。

また、流動性も高く、必要に応じて短期間で資産を換金することができます。

一方、直接の不動産投資は、実際に不動産を所有して資産運用を行って行きます。

これにより、物件の選定や運営、そして将来的な資産価値の向上といった部分での主体的なコントロールが可能です。

さらに、金融機関からの融資を活用したレバレッジ効果を最大限に活かすことができるのも、この方法の大きな特長となります。

実際、どちらの投資方法が最適かは、投資家の運用方針や期待リターン、手間をかけたいかどうかなどの様々な要因によって異なります。

例えば、短期的なリターンや手間の少なさを重視するならばREIT、物件の選定や長期的な資産価値の増大を追求する場合には直接の不動産投資が適しているでしょう。

それぞれの特徴を理解し、自らの投資方針に合わせて選択することが、成功への鍵となります。