アメリカ不動産投資のメリット・デメリットと成功のポイント・おすすめエリアを紹介
海外の不動産投資の中でも、アメリカは経済の安定性が高く、堅実に投資が出来るエリアとして魅力があります。
今回は、アメリカの不動産投資のポイントと、おすすめエリア、成功のポイントについて紹介していきます。
アメリカの不動産投資の安定性が高いと言われる理由
アメリカの不動産市場は今後も成長が期待される分野であり、多くの投資家にとって魅力的な機会が広がっています。
しかし、不動産投資にはリスクも存在するため、慎重な計画と調査が不可欠です。
アメリカ不動産投資を検討する際には、地域や市場の特性をよく理解し、リスク管理を徹底することが成功の鍵となります。
人口が増加し続けることによる継続的な不動産需要
アメリカの人口は増加し続けており、特に若い世代の人口も増えています。これは経済発展にとって理想的な状況です。
人口が増えると、住宅需要が高まり、不動産市場が成長します。これにより、不動産投資にとって有利な状況が続くでしょう。
ドルの権威性・信頼性
アメリカ不動産投資は、ドル資産を持つ機会でもあります。ドルは世界的に通用する基軸通貨であり、経済取引や投資において高い信頼性を持っています。
将来的にもドルは強い通貨であり、アメリカ不動産投資を通じてドルへの投資を実現できます。
円安へのリスクヘッジとして、海外不動産投資が有効な手段となるでしょう。
中古不動産市場が比較的活発
アメリカの不動産市場では中古市場が活発です。築年数が古い物件でもその価値が認められ、中古不動産市場は新築市場よりも大規模です。これは、
日本とは異なる特徴であり、中古物件への投資機会が豊富です。
築年数が古くても、適切な場所や条件であれば、価値が上がる可能性があります。
国内経済の安定性
アメリカは経済的に安定した国であり、他の多くの国々と比べてもその安定性が際立っています。
不動産投資家にとって経済の安定性は非常に重要です。
アメリカの需要が増加傾向にあるため、不動産価値が上昇する可能性が高いと言えます。
どの経済層からも流入がある
アメリカには世界有数の大学や研究所があり、世界中から学生が集まってきます。
高い教育水準を提供する地域では不動産市場が活発で、入居と退去が頻繁に行われます。
経済的な力が比較的弱い学生から中流層、富裕層まで流入・流出が活発なのが、アメリカ不動産投資のストロングポイントの一つです。
アメリカ不動産投資のメリット
資産分散できる
アメリカ不動産への投資は、日本の投資家にとって大規模な資産分散の機会を提供します。
日本は自然災害のリスクが高い国であり、不動産投資においてもそのリスクを考慮する必要があります。
しかし、アメリカの経済は安定しており、不動産市場も成熟しています。アメリカ不動産への投資によって、リスクヘッジが可能となります。
融資を利用しやすい
メリカでは経済が安定しているため、不動産投資において融資を受けることができる国内金融機関が多数存在します。
低金利の融資条件も魅力であり、自己資金が限られている場合でも投資の機会が広がります。
これは日本国内では難しいケースもあるため、アメリカ不動産投資の大きなメリットと言えます。
外国人に対する規制が少ない
アメリカでは外国人に対する不動産規制がほとんど存在せず、外国人投資家でも土地を所有できます。
さらに、不動産価格の下限規制もないため、幅広い選択肢が提供されます。
政策・経済の安定性
カントリーリスクとは、主に新興国などで政争・紛争・大規模な政策転換が起こりやすく、経済などが大きく変動するリスクのことです。
アメリカは政治・経済的なリスクが低い先進国として評価されています。不動産市場も成熟しており、法律が急激に変わることや政情不安が起こるリスクは低いです。
不動産取引に関する制度も整備されており、投資家にとって安心感のある市場といえます。
アメリカ不動産投資のデメリット
不動産価格の高騰
アメリカの不動産価格が上昇し続けており、特に大都市圏では非常に高い水準に達しています。
例えば、サンフランシスコやニューヨーク、ロサンゼルスなどでは、中央値で数百万ドルに達する物件価格が一般的です。
現在の円安ドル高の経済状況も考えると、以前より大きな負担が必要になります。
減価償却費用が損益通算できない
以前は海外の不動産投資による減価償却費用が日本国内の所得との損益通算ができ、節税効果がありましたが、2020年の税制改正により変更されました。
アメリカの不動産に関する節税効果は以前よりも低くなり、税制改正以前と比べて節税の余地が狭まっています。
50％ほどの自己資金が必要
アメリカ不動産に投資するには、まとまった現金が必要です。
融資を受けることは可能ですが、融資比率は一般的に50％ほどであり、残りの50％は自己資金として用意する必要があります。
言語と時差の違い
アメリカと日本の時差が13時間から16時間と大きいため、遠隔からのコミュニケーションが難しいことがあります。
管理会社との連絡やトラブル対応が迅速に行いにくいのが難点です。
また、文化や言語の違いも考慮すべき点で、英語での契約やコミュニケーションには高い英語力が求められます。
アメリカ不動産投資の成功のポイント
学区・エリアごとの治安を理解する
アメリカの不動産投資において、学区を重要視することは非常に重要です。学区によっては、安全性や住みやすさが大きく異なります。
治安の良い学区では賃貸料や売却価格が高くなる傾向があり、ファミリー向けの物件が人気です。
犯罪率が低い地域は、不動産の価値が上昇しやすくなります。したがって、学区の情報を調査し、選択肢を絞る際に考慮することが重要です。
エリア・アクセスを重視する
不動産投資において、建物の築年数よりもロケーションを重視することが成功の鍵です。
アメリカの不動産市場では、美しい自然環境やアクセスの良い場所が高く評価されます。
建物の築年数が古くても、リフォームによって魅力的な物件に仕上げることができます。景色や環境に恵まれた場所に投資することで、不動産価値を高めることができます。
現地訪問する
不動産投資において、タイトルチェックとインスペクション（物件の下見）は欠かせません。
まず、タイトル保険が適切に加入されているかどうかを確認しましょう。
また、インスペクションを通じて物件の状態や設備を確認し、将来のメンテナンスやリフォームに備えることが成功への鍵となります。
距離はありますが、現地訪問して確認するのが理想的です。
アメリカ不動産投資のおすすめエリア
アメリカの不動産投資でまず魅力的と言われるのが、ノースカロライナ―・テネシー・ケンタッキーなどのアメリカ東部の人口が多いエリアです。
その次に魅力なのが、テキサス・ネバダ・アリゾナなどで、これらの州は人口増加率が高く、投資のチャンスも頻繁にあります。
その他にも、下記のような中心部は一般的におすすめされています。
- カリフォルニア
- ニューヨーク
- アトランタ
- ハワイ
立地によってニーズや想定予算は異なるので、事前にしっかり精査しておくことをおすすめします。
