海外不動産投資のリスクと主な失敗事例を解説
海外不動産投資は、国内にある不動産に投資するよりも高利回りの物件が多いほか、キャピタルゲインに高い期待が寄せられているなど、国内にはない多くの魅力がある一方、様々なリスクを背負っています。
また、言語や文化、経済情勢の違いなども、実際に投資運用をする上での障害となるケースが多いです。
今回は、海外の不動産に投資をする場合のリスク・注意点を紹介していきます。
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海外不動産に投資する6つのリスク
海外不動産投資には、国内の不動産投資にはない魅力が多々ある一方で、言語や文化、経済情勢の違いなどの要因で期待通りの成果が得られないケースもあります。
ここからは、海外の物件に投資する際に起こり得るリスクを紹介していきます。
キャピタルゲインが予測しにくい
海外物件は国内物件に比べて高利回りで、得られる家賃収入が大きく、利益が期待できる側面があります。
こうした点を受けて、大きなキャッシュフローを期待して海外不動産への投資を始める方は多いです。
ただし、物件の価値が上昇していたり、国・エリアが経済成長していたりしていても、その物件内でどのような規則が採用されているか、どんな性質の入居者がいるか、どんな人が住むエリアかなどが、日本にいながら明確に分かる訳ではありません。
海外不動産投資では、国内物件の投資や海外不動産投資におけるインカムゲインと比較して、キャピタルゲインの予測が相対的に難しいため、注意する必要があります。
不動産の資産価値の推移や物件の完成までのスケジュール、売買のしやすさなどの前提条件も海外と国内では大きく異なるので、国内の常識をそのまま適用できる訳ではありません。
その点も専門業者とじっくり話して整理しておきましょう。
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融資が得られにくい
海外不動産に投資するとき、高い障壁になるのが金融機関からの融資問題です。
海外にある不動産に投資するときは、以下の選択肢から1つを選んで実行するのが一般的です。
- 国内の金融機関で海外不動産投資ローンを組む
- 国内の金融機関でフリーローンを組む
- 海外の金融機関でローンを組む
国内銀行の中にも、海外不動産投資に活用できる不動産投資ローンは複数あります。まずは、それらのローンを比較してみましょう。
国内の金融機関で海外不動産投資ローンを組む
海外不動産に融資を行っている国内の金融機関の数は非常に少なく、融資を行っていたとしても、審査基準が厳しかったり、高金利や返済期間が短いなど様々な問題を抱えています。
国内の金融機関でフリーローンを組む場合
幅広い目的で利用できるフリーローンを海外不動産投資に活用することは可能ですが、取り扱っている金融機関の多くが事業性資金・投機性資金としての利用を不可にしています。
金融機関によっては、不動産投資を事業性資金にあたることにしているところもあります。
仮にローンが組めたとしても、目的別で定められたローンの金利に比べて高めに設定されています。
海外の金融機関でローンを組む場合
海外の金融機関で融資を受けることも可能ですが、現地の言葉で契約を交わすことになります。
言語問題をクリアしていても、融資を受ける国々が設けた規約や条件を満たす必要があるなど、様々な障壁が建っています。
為替変動による元本割れリスク
海外の不動産に投資する場合、為替レート次第では元本割れリスクに見舞われる可能性が高まります。
一般的に、日本国内のローンやサービスを使うほど、こうした為替リスクは大きくなってしまいます。
管理に手間と時間を要する
不動産投資は、物件を購入した後、定期的に物件を見に行ったり、管理会社とコミュニケーションをおこなって管理しています。
海外で不動産投資を行った場合も、国内同様、オーナーが物件の管理を行う必要があります。
しかし、海外不動産投資の場合、物件管理は会社側に委託するのが一般的で日本よりも管理体制が曖昧です。
節税効果が得られなくなった
つい最近まで海外不動産投資も損益通算の対象に含まれていましたが、年度の税制改正によって、個人による、海外不動産投資の所得と国内所得の損益通算が不可能になりました。
海外不動産における節税スキームとは、建物の減価償却費を大きく取ることで発生した不動産所得と国内所得を損益通算して、課税所得を減らすことを指すのが一般的でした。
海外不動産の資産価値は国内よりも高い傾向あるので、減価償却費が国内のオーナーに有利な形に働いていました。
2022年10月時点では、上記の解決策として法人化をするケースが増えています。
それでも海外不動産投資が注目されている理由
海外不動産に投資をおこなうリスクは前述の通りいくつかありますが、それでもメリットを感じて、投資を実施する方はいまだ多いです。
ここからは、海外の不動産に投資をするメリットを解説していきます。
国内よりも利回りが高い
海外の中でも、特に経済成長と人口増加の2点が見られる新興国では、国内市場よりも高い利回りがついている傾向があります。
物件の価格も年々上昇しやすいため、キャピタルゲインにも期待できます。
分散投資によるリスク軽減
国内の不動産への投資と合わせて、海外の不動産へ投資することで、分散投資によるリスク軽減も可能です。
不動産投資をどれか一つの方法でおこなう場合に比べて、失敗のリスクは少なく済みます。
海外不動産投資で失敗した主な事例
プロジェクトの破綻・頓挫
海外不動産投資の中には、建築絵に資金を募るプレビルド方式を採用している会社が多々あります。
プレビルド方式で設定されている物件価値は、通常販売されている物件価値よりも格安で、工事が進むにつれてキャピタルゲインが上昇していくので、完成後に売却すれば高利益獲得に期待が寄せられます。
しかし、建設中に会社が倒産したり、プロジェクトそのものが破綻・頓挫してしまうこともあります。
プロジェクトが破綻・頓挫した場合、投じた資金が手元に戻ってくることは稀です。
このような状況を回避するためにも、開発会社の実績、販売不動産会社実績や財政面を前もって確認しておくことが大切です。
出資した現地企業の雲隠れ
不動産会社が集まった資金を持ち逃げして雲隠れする詐欺が、国内に比べて起こりやすいです。
資産を持ち逃げされた場合も、資産が手元に戻ってくることはなく、購入した物件も手に入りません。
詐欺に見舞われないためにも、開発会社の実績、販売不動産会社実績や財政面を前もって確認しておくことが大切です。
物件の内容が実物と異なる
現地に赴いて物件の現況を確認することが出来ない場合、写真や映像を基準に購入を判断するしかありません。
ただし、写真や映像は現況と異なるケースも多く、現地からの情報を信用して失敗することも良くあります。
こうしたリスクを避けるために、現況をオーナー自身が事前に確認する、信頼できるパートナー業者から情報を聞き出すといった対策がおすすめです。
カントリーリスクの見誤り
宗教・人種・文化や政治・経済などが原因で市場の混乱や資産の価値変動が生じる、いわゆるカントリーリスクも把握しておく必要があります。
日本国内にいるとアメリカなど特定の先進国以外の事情は意外とニュースで入ってこないので、特に新興国へ投資をする場合などには注意が必要です。
賃料送金ができていない
海外には、自国通貨の海外送金に規制を設けているところもあります。
どれだけ安定した収益が見込めても送金してもらえなければ、日本に居住する限りは利益を使うことができません。
このように失敗を防ぐためにも、契約前に各国の送金規制をチェックしておくのがおすすめです。
海外不動産投資の多様に注意
海外不動産投資には、国内投資とは異なる大きな魅力と多様なリスクが伴います。
高いリターンを期待できる反面、法律、税制、経済状況、政治的安定性など、国によってる必異なる多くの要素を考慮す要があります。
これらを理解し、適切に対処することで、海外不動産投資の大きなチャンスを活かすことができます。
まず、各国の不動産市場は法律や税制が大きく異なり、これらの差異は投資の成否に直接影響します。
例えば、一部の国では外国人の不動産所有が厳しく制限されている場合があり、また、不動産取得時や所有中、売却時の税金も国によって大きく異なります。
さらに、為替レートの変動も収益に大きな影響を及ぼすため、為替リスクの管理も重要です。
経済の不安定さや政治的なリスクも、海外不動産投資にはつきものです。
経済が不安定な国や政治的に不安定な地域では、不動産価値が急激に変動する可能性があり、予期せぬ損失を招くリスクがあります。
また、災害リスクやテロリスクなど、その国特有のリスクも考慮する必要があります。
これらのリスクを軽減するためには、事前の情報収集が非常に重要です。
実際に現地を訪問し、不動産市場の状況や物件の実態を確認すること、信頼できる現地の専門家や不動産会社との協力関係を築くことが、成功の鍵となります。
また、複数の国や地域に分散投資を行うことでリスクを分散させることも一つの手段です。
