不動産投資の主な失敗事例と損失を回避するポイント
不動産投資は収益アップだけでなく、失敗のリスクも常に考えなければいけません。
不動産投資における失敗とは、具体的にはトータルの収支が赤字になってしまうことを指します。
ただ、失敗してしまう原因は様々なものがあり、物件運用に労力をかけたからといって、成功が保証されている訳ではありません。
ここからは、不動産投資のよくある失敗事例と、損失を回避するポイントを紹介していきます。
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よくある不動産投資の失敗事例
ここでは、不動産投資でありがちな失敗事例をご紹介します。
事例①空室の発生を食い止められない
不動産投資を行っていく上で最も危惧すべきは、空室リスクです。
不動産投資の主な収益の源は、入居者が毎月納める賃料です。
このキャッシュフローが減ってしまうと、不動産投資の魅力もかなり減少してしまいます。
空室が増えてしまう主な要因としては、以下が当てはまります。
・エリアの変化
・賃貸市場の変化
・賃貸経営の改善が必要な状況を放置している
そもそもエリアや物件に問題があるのか、経営状況に問題があるのかをパートナー会社と相談しながら、早めに決断することが大切です。
事例②賃料の滞納・延滞
2つ目の事例は、入居者が賃料の滞納や延滞を行ったせいで、収益が途絶えて、ローン返済が危うくなったという事例です。
空室リスク同様、不動産投資では、賃料を支払わない方が稀に出てきます。
理由は様々ありますが、生活水準に見合わない住宅を借りてしまった結果が招いてしまったり、生活資金をギャンブルに費やしたなど、様々な理由で発生します。
賃料滞納リスクを回避するためには、入居者に家賃保証会社との契約をお願いしたり、管理会社に対応を任せるのが最善です。
事例③多額の修繕費用の発生
建物は築年数の経過によって、内装や外壁、柱など至る所に劣化が見られ始めます。
購入額が安いという理由から中古物件を購入して投資を始められる方もいますが、入居者から設備の修繕依頼が殺到して、多額の修繕費を支払ったという事例があります。
中古物件を購入するときは、大規模修繕履歴と建物状況調査の2点に目を通しておけば、失敗しません。
中でも、大規模修繕履歴は、建物全体に関わってくる修繕履歴です。
目を通すべき項目は、以下の6点になります。
- 漏水工事
- 給排水設備
- 外壁工事
- 屋上防水工事
- オートロック設備
- エレベーターのメンテナンス
また、物件によっては正確な修繕履歴が残っていないケースや、オーナーの記憶で作成されたものもあります。
大規模修繕履歴に目を通す時は、書かれている内容を鵜呑みにせず、項目に疑問が出たら、問い合わせて事実確認を取りましょう。
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事例④管理会社の倒産
投資用物件を管理している不動産会社の経営不振や状況の悪化、不祥事などを理由に倒産してしまう可能性があります。
物件の選定と併せて、管理会社の経営状況や家賃集金口座と経営資金用の口座が分かれていることの確認など、会社選定に力を入れることも重要です。
不動産投資で失敗しないための心得
不動産投資で失敗する原因の多くは、己の知識不足やリスクを軽んじていたため、引き起こしてしまうケースが多いです。
成功することも大切ですが、始めるなら最低限の知識を蓄えてからでも遅くはありません。
ここでは、不動産投資で失敗しないための心得を紹介します。
中長期的な視点を持つ
不動産投資は値崩れが起こりにくく、安定して長期で投資が出来るというのが大きな魅力です。
しかし、不動産投資を始めようと考えている人の中では、短期で大きな利益を目指そうとしている方もいます。
ハイリスク・ハイリターンの手法は不動産投資にそぐわない部分もある上、失敗する可能性が高まります。
不動産投資を始める場合は、継続的に利益をあげられるかどうかもチェックしましょう。
自分で調査をしてみる
専門業者やその道のプロが言っているのだから間違いないという確信から、勢いで物件を購入して失敗してしまったという事例は多いです。
信じていた不動産会社が悪徳業者である可能性や、不良物件をつかまされてしまう可能性もあります。
こうした相手に騙されないためにも、一度は情報を整理して確信を得てから投資を始めても遅くはありません。
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リフォーム・リノベで資産価値を上げる
不動産投資で空室が続く場合、放置しておくとそのまま失敗に繋がってしまいます。
空室の原因が物件自体にある場合は、リフォーム・リノベーションを実施することで黒字化させることも可能です。
また、事前に資産価値を上げておくことで、まとまったキャピタルゲインも見込めます。
ただし、リフォーム・リノベーションは高額な費用がかかるため、実施することで黒字転換する根拠が必要になります。
空室が発生するそもそもの要因が周辺環境など別の部分にある場合は、せっかくリノベーションをしても黒字化できない可能性が高いです。
収支に合わせてローン残債を減らす
空室が増えてくると賃貸経営で得られるインカムゲインが減ってくるため、毎月のローンや諸費用の支払いが相対的に重くのしかかってきます。
空室が一度増えてきてしまうと、打開策を見つけるのが難しくなります。
そのため、より悪い状況を回避するために、早い段階で繰り上げ返済を行ってローン負担を軽減しましょう。
用途・目的を変更する
物件のステータス自体はそこまで悪くなくても、時勢や周辺環境の変化で予定していたやり方が上手くいかなくなるケースもあり得ます。
こうした場合は、居住用物件を民泊施設として貸し出したり、キャピタルゲイン狙いの運用をインカムゲイン狙いに変更したりと、大胆な方針転換を図るのも一つの手です。
うまくいかない要因がどこにあるのか分析する
不動産投資で失敗する要因は、下記のように様々あります。
- 物件自体の資産価値
- 周辺環境の変化
- 時勢・経済状況
- 入居者の質など
これらの要素が複合的に合わさって失敗するケースもありますが、投資が上手くいかない時は何が原因なのかを常に考えることが大切です。
- 物件が良いがエリアが不人気→売却して新しい物件を購入する
- エリアは人気だが物件が悪い→リフォーム・リノベーションを実施する
上記のように、上手くいかない原因が正確に把握できれば、的確な対応が可能です。
逆に言うと、原因の追究をおこたってしまうと、対処法を間違えて更なる赤字が発生する恐れもあります。
不動産投資が上手くいかない時も、冷静に原因を分析することが大切です。
